Ana içeriğe atla

3 MADDEDE SİTE YÖNETİMLERİNİN DIŞARDAN HİZMET ALIMI




Kat Mülkiyeti Kanununa göre , siteler kat malikleri kurulunun kanuna ve yönetim planına aykırı olmayan kararlarınca yönetilir. Sitenin yönetim yetki ve sorumluluğu kat maliklerindedir. Kat malikleri alacağı kararlarla yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan oluşturacakları, tercih edecekleri  özel ve/veya tüzel kişilere, kanundaki özel nisaplı bir kararla verebilir. Bu bir yetkilendirme, vekil kılmadır. Yine kat malikleri kurulu yetkilendirdiği kurulu direkt kendisi veya malikler arasından seçimle atayacağı denetici veya denetim kurulları üzerinden veya bizzat  denetler.

Her halükarda site yönetiminin yetki ve sorumluluğu tam anlamıyla kat malikler birliğinindir.

Site kat malikler kurulu, onları temsil eden temsilciler kurulu komple  ve bu kurulların yetkilendirmesi halinde yönetim kurulu sitenin kısmı veya hizmetlerinden bir kısmını özel veya tüzel kişiliğe seçimli-atamalı veya  sözleşme ile verebilir.

Siteler yönetimi veya hizmetleri üç şekilde  taşere edebilir.
1.Komple (Yapısallık+Hizmet ) Yönetim  (KMK)
2.Kısmi (Danışmanlık)Yönetim  (KMK-TTK)
3. Yalnızca Hizmet Yönetimi (TTK)
1. Komple Yönetim: Kat malikler kurulu veya temsilciler kurulu, yönetim planında özellikle aksine bir madde yoksa, kurul kararı ile dışarıdan özel veya tüzel kişiliği veya kişilikleri   yönetici veya yönetim kurulu olarak atayabilirler. Bu durumda özel bir sözleşme yapılmasından ziyade kurul kararı söz konusudur. Kurullar her zaman, bu yöneticileri azledebilir, teminat isteyebilir; bu yöneticiler de hizmetleri karşılığında özel bir ücret talep edebilir. Bu tip ücretlendirme ticari sözleşmeden doğmadığından KDV ile değil, gelir ile yönetici tarafından vergilendirilir. Bu yöneticiler, kat malikler kurulunun seçip, atayıp, yetkilendirdiği denetim kurullarınca denetlenir. Anlaşmazlıklarda kat malikleri veya temsilciler kurulu, sonrasında sulh mahkemeleri yetkilidir.

2.Kısmi Yönetim: Kat malikleri, temsilciler kurulu veya bunların yetkilendirdiği yönetim kurulu, tüm sorumluluk ve temel yetki kendilerinde olmak üzere; birden fazla hizmeti bir veya birden fazla özel veya tüzel kişi veya kişiliklere taşere edebilir. Ücretlendirme bir sözleşmeye dayalıdır ve KDV üzerinden vergilendirilir. Bu kişi veya kişilerin denetimi yönetim kurulunca sözleşme çerçevesinde yapılır. Hizmet alımının feshi, sözleşmedeki maddeler çerçevesinde yapılır, anlaşmazlıklarda ticaret mahkemeleri yetkilidir.

3.Hizmet Yönetimi: Kısmi yönetimdeki esaslar geçerlidir. Bu tip taşere hizmetin kısmi yönetimin taşere edilmesinden tek farkı yalnızca bir hizmetin yine yalnızca bir özel veya tüzel kişiliğe verilmesidir. Genellikle bu tercih, güvenlik hizmetlerinde öne çıkar.

Hangi tip dış kaynak veya taşere hizmet alımı olursa olsun;  her halükarda site yönetiminin yetki ve sorumluluğu tam anlamıyla kat malikler birliğinindir.


Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı    www.konutsitesiyonetimi.com




Yorumlar

Yorum Gönder

Bu blogdaki popüler yayınlar

7 MADDEDE SİTELERDE SAKİNLERİN GÜVENLİK BEKLENTİSİ

Site yönetimlerinin temel varlık nedeni, maksadı site sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı bir tarzda daha güvenli, daha temiz, daha bakımlı , site sakinlerinin kendini özel hissedebileceği sürdürülebilir bir yaşam atmosferi oluşturma ve bunu muhafaza edip geliştirmektir. Sonuçta, bu maksat site sakinleri beklentisinden ortaya çıkmıştır. Beklentilerden en önemlisi de “güvenlik hissi”-dir. 1.Site güvenliğinden, kanuni olarak resmi merciler; idari olarak site müdürlüğü, sosyal olarak site sakinleri beklenti içindedir. 2.Resmi merciler; mevzuata uygun uygulama, site yönetimi idari beceriler , sakinler ise güvenlik hissi beklentisi içindedir. 3.Herkes kurallar olsun ister ama , bu isteklilerden çok azı kurallara uyar. 4.Yüzlerce bağımsız bölümün, binlerce sakinin ikamet ve o kadar da misafirin gelip-gittiği bir alanda güvenlik uygulamalarından memnuniyet de şikayet de olacaktır. 5.Önemli olan site güvenlik uygulamalarının azami mevzuatsal uygunluğun...
Yorum Gönder
Devamı

TOPLU YAPILAR VE KMK MADDE 70

Toplu yapılarla ilgili Kat Mülkiyet Kanununun 70. maddesi; “Yönetim Planı” hakkındadır. Bu maddedeki şu tabir çok önemlidir: “.., , Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır. ,…”   Buradaki cümleyi kanunun ruhu itibariyle “bütün kat maliklerinin beşte dördü” olarak okumak gerekir. Aksine okumalar butlan durumdadır. 500 bağımsız bölümlü bir toplu yapıda 100 adedi farklı farklı kişilerin olsun, 400 tanesi de özel veya tüzel bir kişiliğe ait olsun. Burada malik sayısı 101’dir.400 bağımsız bölüme sahip olan kişi veya kişilik   diğer bağımsız bölüm maliklerinin en az 80’i ile birleşmedikçe yönetim planını değiştiremez. Böylece azınlığın çoğunluğa tahakkümü de önlenmiş olur. Kanun koyucunun amacı da budur. Yoksa yukarıdaki örnekte, toplu yapıdaki   400 bağımsız bölüme malik olan kişi (banka veya şirket veya imalatçı firma, toprak sahibi) tek ba...
Yorum Gönder
Devamı

8 MADDEDE SİTE YÖNETİMİNDE KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ

1.        Kat İrtifakı; yapılmakta olan ya da yapılması tasarlanan bir yapının bağımsız olarak kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki yahut arsanın ortak malikleri tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifaktır. Bu irtifaka sahip kişilere “Kat İrtfakı Sahibi” denir. 2.        Kat Mülkiyeti; tamamlanmış bir kargir (taş ve beton kullanılarak) yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kat, daire, büro, dükkan, mağaza, depo..., gibi bölümleri üzerinde o taşınmazın maliki ya da ortakları tarafından kurulan mülkiyet haklarına “Kat Mülkiyeti”, bu hakka sahip olanlara ise “kat maliki”, denir. Aralarındaki farklar: 3.        Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda, bağımsız bölümler üzerinde   söz konusu iken, kat irtifakı yapılmaya niyetlenilmiş, bunun için resmi merciden gerekli ...
Yorum Gönder
Devamı