PROFESYONEL KONUT SİTESİ YÖNETİMİ (KMK 34)

Site yönetimlerinin temel varlık nedeni, maksadı site sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı bir tarzda daha güvenli, daha temiz, daha bakımlı , site sakinlerinin kendini özel hissedebileceği sürdürülebilir bir yaşam atmosferi oluşturma ve bunu muhafaza edip geliştirmektir. Sonuçta, bu maksat site sakinleri beklentisinden ortaya çıkmıştır. Beklentilerden en önemlisi de “güvenlik hissi”-dir. 1.Site güvenliğinden, kanuni olarak resmi merciler; idari olarak site müdürlüğü, sosyal olarak site sakinleri beklenti içindedir. 2.Resmi merciler; mevzuata uygun uygulama, site yönetimi idari beceriler , sakinler ise güvenlik hissi beklentisi içindedir. 3.Herkes kurallar olsun ister ama , bu isteklilerden çok azı kurallara uyar. 4.Yüzlerce bağımsız bölümün, binlerce sakinin ikamet ve o kadar da misafirin gelip-gittiği bir alanda güvenlik uygulamalarından memnuniyet de şikayet de olacaktır. 5.Önemli olan site güvenlik uygulamalarının azami mevzuatsal uygunluğun

Toplu yapılarla ilgili Kat Mülkiyet Kanununun 70. maddesi; “Yönetim Planı” hakkındadır. Bu maddedeki şu tabir çok önemlidir: “.., , Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır. ,…”   Buradaki cümleyi kanunun ruhu itibariyle “bütün kat maliklerinin beşte dördü” olarak okumak gerekir. Aksine okumalar butlan durumdadır. 500 bağımsız bölümlü bir toplu yapıda 100 adedi farklı farklı kişilerin olsun, 400 tanesi de özel veya tüzel bir kişiliğe ait olsun. Burada malik sayısı 101’dir.400 bağımsız bölüme sahip olan kişi veya kişilik   diğer bağımsız bölüm maliklerinin en az 80’i ile birleşmedikçe yönetim planını değiştiremez. Böylece azınlığın çoğunluğa tahakkümü de önlenmiş olur. Kanun koyucunun amacı da budur. Yoksa yukarıdaki örnekte, toplu yapıdaki   400 bağımsız bölüme malik olan kişi (banka veya şirket veya imalatçı firma, toprak sahibi) tek başına bağımsız

   Kanunun 33. Maddesinde “ Hakimin Müdahalesi” olarak adlandırılmış olan metin, kanuna dayalı ortaya çıkacak uyuşmazlıkların çözümü için mahkemeye başvuruda bulunmanın dayanağını içerir.   Kat Mülkiyeti Kanununa tabi her türlü taşınmazla ilgili her türlü dava, değerine bakılmaksızın sulh mahkemelerine açılır ve bu mahkemelerce görülür. Bu amir madde KMK’ın EK-1nci maddesinde amir hükümdür. Kat mülkiyetine dayalı anlaşmazlıklarda diğer mahkemelere başvurular kısa veya orta vadede sulh mahkemesine döner. www.konutsitesiyonetimi.com Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Sitelerde bazı hizmetlerin görülmesi için çalıştırılan personele veya dışarıdan atanmış bir yöneticiye KMK Ek-madde 2 statüsünde ortak alan bir yer tahsis edilebilir. Bu yer kapıcı, görevli, bekçi dairesi olarak da tanımlanabilir. Bu kişilerin site yönetimi ile hizmet sözleşmesinin kat maliklerince veya yönetici tarafından sona erdirilmesi ile, aktin nasıl ve neden, haklı-haksız sona erdirildiğine bakılmaksızın, aktin feshinden itibaren 15 gün içinde kendilerine tahsis edilen yerleri tahliyesi zorunludur. Bu yerleri tahliye etmemekte direnilmesi halinde, herhangi bir   kat maliki veya yöneticinin, taşınmazın bulunduğu yerin en büyük mülki amirine başvurması ile, başkaca bir işleme gerek kalmaksızın, bir hafta içinde zabıtaca boşaltılır. Muhatabın idari veya adli mercilere başvuruları boşaltma işleminin yerine getirilmesini engellemez. Farklı yorum ile buradan bir sonuç alınamazsa, konu mahkemeye taşınabilir. Ancak KMK 10 statüsünde, kiralanan alanlar, kira hukukuna ta

   Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Aşağıdaki durumlarda yukarıda belirtilen çekilmezlik, her halde var kabul edilir :   Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması. www.konutsitesiyonetimi

1.        Kat İrtifakı; yapılmakta olan ya da yapılması tasarlanan bir yapının bağımsız olarak kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki yahut arsanın ortak malikleri tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifaktır. Bu irtifaka sahip kişilere “Kat İrtfakı Sahibi” denir. 2.        Kat Mülkiyeti; tamamlanmış bir kargir (taş ve beton kullanılarak) yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kat, daire, büro, dükkan, mağaza, depo..., gibi bölümleri üzerinde o taşınmazın maliki ya da ortakları tarafından kurulan mülkiyet haklarına “Kat Mülkiyeti”, bu hakka sahip olanlara ise “kat maliki”, denir. Aralarındaki farklar: 3.        Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda, bağımsız bölümler üzerinde   söz konusu iken, kat irtifakı yapılmaya niyetlenilmiş, bunun için resmi merciden gerekli izinleri alınmış ve tapuya tescil edilmiş olmasına rağmen henüz fiili-hukuki anlamda tamamlanm

1.        Kat İrtifakı; yapılmakta olan ya da yapılması tasarlanan bir yapının bağımsız olarak kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki yahut arsanın ortak malikleri tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifaktır. Bu irtifaka sahip kişilere “Kat İrtfakı Sahibi” denir. 2.        Kat Mülkiyeti; tamamlanmış bir kargir (taş ve beton kullanılarak) yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kat, daire, büro, dükkan, mağaza, depo..., gibi bölümleri üzerinde o taşınmazın maliki ya da ortakları tarafından kurulan mülkiyet haklarına “Kat Mülkiyeti”, bu hakka sahip olanlara ise “kat maliki”, denir. Aralarındaki farklar: 3.        Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda, bağımsız bölümler üzerinde   söz konusu iken, kat irtifakı yapılmaya niyetlenilmiş, bunun için resmi merciden gerekli izinleri alınmış ve tapuya tescil edilmiş olmasına rağmen henüz fiili-hukuki anlamda tamamlan

Çağımızın kaçınılmaz sosyo-ekonomik yapısı, ülkemizde Toplu Yapı (Konut Siteleri) sürecini başlatmıştır. Makro seviyede Kentsel Dönüşüm planları yapılmakta, projelendirilip uygulamakta, insanımızın daha güvenli, daha temiz, daha bakımlı, kendisini daha özel hissedeceği yaşam ve iş alanları oluşturulmaktadır. İnşaatlar, coğrafi (iklimsel) şartlara, firmanın mali yapısı ve profesyonelliğine göre 18-36 ay arasında tamamlanmakta ve sakinlerin oturumuna sunulmaktadır. Bu 2-3 yıllık inşaat sürecine nispeten, oturum süreci onlarca yıl sürmektedir. Bu oturum alanları bazen birkaç daireden bazen yüzlerce hatta binlerce daireden oluşmaktadır. Böylece bu yaşam alanları, ortak ihtiyaçlar ve giderler o kadar genişlemiştir ki özellikle hizmetler boyutuyla küçük bir kent, mali boyutuyla orta halli birçok ticari işletmenin karını aşacak boyutlara gelmiştir. Bu haliyle siteler detaylı mali, hukuki, idari, sosyal boyutlu resm

Site yöneticileri, maliklerin teveccühü ile KMK ilgili maddeleri çerçevesinde seçimle atanırlar. Sakinler memnuniyeti sağlamak amacı ile hizmetlerde iyileştirme çabasına girerler. Bu hizmetleri verebilmek için özel hayatlarından vakit, vakitlerinden nakit ayırırlar. Hatta bazı yönetim kurulları site yönetimini hizmet firmalarına bırakırlar. Bu dış kaynak tercihinde, bırakılan sorumluluk değil yetkidir. Çünkü site yönetimleri çoğuldur, “Site Yönetimi” değil, “Site Yönetimleri” a)       Site Yapısal Yönetimi b)       Site Hizmet Yönetimi Site hizmet yönetiminde azami risk “beceriksizlik-ayıp” iken; site yapısal yönetiminde risk “suç-ceza” şeklindedir. Site yapısalındaki bir Hakim müdahalesinde hiçbir zaman taşeron hizmet firmaları hakim karşısına çıkmaz; Hakim site yönetimini (kişileri) muhatap alır. Buna rağmen, yönetimler siteyi hizmet firmasına teslim eder. Site yapısalındaki bir Hakim müdahalesinde hiçb

1.        Siteler kanuna muhalif olmayan hükümler içeren yönetim planlarına sadık kalınarak kat malikleri kurulunca yönetilir. Kat malikler kurulu, net anlamı ile usulüne uygun çağrı (KMK 29) ile, açılışı yapılan (KMK30), kanun hükümlerine uygun oy hesabı ile(KMK 31), kararların   (KMK 32) alındığı toplantılardır/olmalıdır. 2.        Bu kararlar, yönetim planında olduğu gibi, tüm   mevcut ve sonradan mülk edinecek kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir. 3.        Kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemiyle açılacak davalarda aktif husumet ehliyeti kural olarak kat maliklerinindir.   Bu kararların iptaline ilişkin olarak kat maliklerinin yanında,    karardan etkilenen, hukuki gerekçe ile bağımsız bölümü devamlı kullananların (kiracı, vb.) dava açma hakkı vardır. (Y.18.HD. 08.06.2009 437-6152) 4.        Kurul kararları mahkemece iptal edilmedikçe geçerlidir. (Y. 18. HD. 03.05.2004 3149-3617) 5.        Birinci paragrafta belirttiğimiz usullere uyarak alınmış

1.       Kat Mülkiyet Kanununun 33. maddesindeki yetki, kamu düzeni ile ilgili olduğundan resen dikkate alınır. 2.       KMK madde 18 hükmüne uygun davranmayan (ihtar yapılmasına karşın   davranışında ısrar dene) kiracı hakkında KMK 33 hükümlerince dava açılabilir ve bu maddedeki cezaları alması umulabilir. 3.       Fiilen mevcut olmayan katın (bağımsız bölümün) maliki, arsa payı olsa bile site yönetimi ile ilgili dava açamaz. 4.       Kat malikleri kurulunca, özellikle görevlendirilmemiş / yetkilendirilmemiş kat maliki   KMK madde 24’deki konularda dava açamaz. 5.       İntifa hakkı sahibi, kat maliki gibi ortak gider borcunu ödemeyenler hakkında dava açabilir. 6.       Miras bırakanın ortak giderlerle ilgili borcundan dolayı tek bir mirasçıya dava açılabilir. 7.       Kiracı, ortak yerlerin kullanımına ilişkin bir hak ihlalinde dava açabilir, ancak ortak giderler konusunda dava açamaz.(BKNZ:Y.18.HD.25.11.1996 9412-10417) 8.       Yönetimin değişmesi, davayı takip

1.       Kat mülkiyeti rejiminde, malik veya ilgililerce en çok karıştırılan kavramdır. 2.       Arsa payı kavramının, pay ve arsa kelimelerinin sözlük anlamı çağrıştırması   ile ilgisi pek azdır. 3.       Arsa payının birimi olmaz, bir çeşit katsayıdır. 4.       Arsa payı, halk arasındaki “şerefiye” değerinin mülkiyet pay değeridir. 5.       Arsa payı hesaplaması   sosyo-ekonomik kompleks bir hesapla belirlenir, belirlenmelidir. 6.       Arsa payı kat irtifak sahiplerince sözleşme ile belirlenir, haklı sebeple açılacak dava ile de düzelmeye açık haldedir. 7.       Kat mülkiyetinde arsa payı, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı analitik ilişkisidir. 8.       Arsa payı, bir bağımsız bölümün o arsa üzerindeki ayni pay değeridir. 9.       Arsa payı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken, ana yapının veya yapıların bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında, (değerleme oranında) arsadan pay verilmesidir. 10.   Ars

Yöneticinin kat malikleri arasından olma zorunluluğu yoktur. Ancak yönetim planında yöneticinin özellikle kat malikleri arsından seçileceğine dair bir hüküm varsa buna uyulması gerekir,   (Y.18.HD. 21.02.2005 9623-1065) bu durumda   4/5’den az bir   kararla yönetim planına muhalif olarak seçilen dışarıdan yönetici yetkisiz kalır, çok da rastlanmayan bir durum olsa da, ancak 4/5 oydan ve fazlası ile seçilen dışarıdan yönetici kanuni yöneticidir. Çünkü yönetim planını değiştirme sayısal (oylama)   oranı , 4/5 oy çoğunluğudur. Bu konunun seçim gündeminde tutanağa geçmesinde fayda vardır, yönetim planının ayrıca değiştirilmesine ve tapuya şerhine gerek yoktur. Yönetim planında yöneticinin özellikle kat malikleri arasından olmayacağına dair bir madde çok sıkça rastlanır bir durum değilse de, böyle bir hüküm içeren yönetim planlarına da uymak ve yukarıdaki istisna örnekte olduğu gibi, (4/5 oy çoğunluğu ile ) yönetim

Site yönetimlerinin temel mevzuatı, kanunlara muhalif olmayacak şekilde, tam da site yönetim disiplinlerine ve yaşam kültürüne uygun  hazırlanmış bir yönetim planıdır. Bu yönetim planı ne kadar netse ve uyuşmazlıkları tahmin  edip de bu konuları ortadan kaldıracak özel detaylarda hazırlanmışsa, o sitede uyuşmazlık, dava açma, hakimin müdahalesini talep etme, mahkemeye gitme gibi süreçler çok az yaşanır. Buna rağmen, olası uyuşmazlıkların başlıcaları aşağıda olduğu gibidir. Bu olasılıklar Hukuk Mahkemelerinin görevine giren davalardır. Bunun dışındaki çoğu dava site yönetimiyle pek de ilgili olmayacak ve diğer mahkemelerin de görevine girebilir. Daha sonraki yazılarımızda aşağıdaki uyuşmazlıkların hukuki-mali-idari-sosyal detaylarını ele alacağız. 1.        KURUL KARARLARINA İTİRAZ DAVALARI 2.        YÖNETİM GİDERLERİNİN TAHSİLİ DAVALARI 3.        ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVALARI 4.        YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ DAVALARI 5.        YÖNETİCİ ATANMASI DAVALA