22 MADDEDE SİTELERDE YÖNETİCİ/YÖNETİM KURULU DETAYLARI

1. Yöneticinin kat malikleri arasından olma zorunluluğu yoktur. Ancak yönetim planında yöneticinin özellikle kat malikleri arsından seçileceğine dair bir hüküm varsa buna uyulması gerekir,  (Y.18.HD. 21.02.2005 9623-1065) bu durumda  4/5’den az bir  kararla yönetim planına muhalif olarak seçilen dışarıdan yönetici yetkisiz kalır, çok da rastlanmayan bir durum olsa da, ancak 4/5 oydan ve fazlası ile seçilen dışarıdan yönetici kanuni yöneticidir. Çünkü yönetim planını değiştirme sayısal (oylama)  oranı , 4/5 oy çoğunluğudur. Bu konunun seçim gündeminde tutanağa geçmesinde fayda vardır, yönetim planının ayrıca değiştirilmesine ve tapuya şerhine gerek yoktur. Yönetim planında yöneticinin özellikle kat malikleri arasından olmayacağına dair bir madde çok sıkça rastlanır bir durum değilse de, böyle bir hüküm içeren yönetim planlarına da uymak ve yukarıdaki istisna örnekte olduğu gibi, (4/5 oy çoğunluğu ile ) yönetim planının bu hükmünün aksine davranılabilir. Günümüzdeki yüzlerce, binlerce bağımsız bölümden oluşan sitelerde, kurullara katılım oranı %10-ları bile bulmazken, bu konuya girmemizin sebebi yazımızın detay içermesinden dolayıdır.
2. Kat malikleri/temsilciler kurulunca seçilip yetkilendirilmiş yönetici, bu kurulların kendileri veya mahkeme tarafından bu kararın iptal edilmesine kadar yetkilidir.
3. Yönetici/ yönetim kurulu kanunen veya yönetim planına göre bir veya iki yıllığına seçilmiş olabilir. Ancak yetkili kurul kanundaki çoğunluğu (kat maliklerinin sayı ve arsa payı / temsilciler (katılan)  kurulunun salt çoğunluğu) ile yönetimi her zaman değiştirebilir. Burada önemli olan bu karara ilişkin kurul çağrısının, toplantı açılışının ve oylamanın hukuki sağlıkta yapılmışlığıdır.
4. Sekizden az bağımsız bölüme sahip olan anagayrimenkullerde yönetici seçimi şart değildir, ancak kat malikleri yönetici seçebilirler. Bu konuda yönetim planına madde konmuşsa, bu madde hükmü kanunen geçersizdir, mahkeme yönetim planına böyle bir madde konulmasına hükmedemez. (YHGK 03.07.1974 1599-812)
5. Buna rağmen, kat malikleri, bağımsız bölüm sayısı sekizden az olsa da  mahkemeden  yönetici ataması isteyebilirler. Toplu yapılardaki temsilcilik ile yöneticilik kavramı aynı şeyler değildir. Toplu yapı dahilinde, blok niteliğinde tek bir bağımsız bölüm için bile, yönetim planında temsilci seçilmesine ilişkin hüküm bulunabilir ve bu hüküm geçerlidir.
6. Yönetici seçilen kat maliki bu göreve zorlanmaz,  istifa hakkı vardır. Yöneticilik, ölüm, istifa, alınma ile sona erer.
7. Yöneticinin oybirliği ile seçilmesi gibi bir şart yönetim planına yazılamaz, böyle bir yönetim planı hükmü geçersizdir.
8. Yönetici kat maliklerine ayrı ayrı hesap vermek zorunda değildir, sadece kat malikleri kuruluna hesap vermekle sorumludur.
9. Yönetici görevde olduğu sürece, mahkeme yönetici atayamaz. Mahkemeye, yönetici atanması talebi ile gidilecekse, bu konuyu yeterince detaylı olarak işleyen bir toplantı/kurul tutanağının oluşturulmasında ve mahkemeye  sunulmasında büyük fayda vardır.  (YHGK 15.03.1995 18/27-172)
10. Bir anagayrimenkulde, tüm bağımsız bölümler bir kişiye aitse, malik yasal olarak yönetici durumundadır. (Y.18. HD. 2309. 1996 6417-7519)
11. Yöneticin seçimine ilişkin gündemli bir toplantıda, kanun hükümlerinde belirtilen nitelikli çoğunluk ile atanamayan (atanan)  yönetici ile ilgili kararın iptali gerektiğinde, talep de varsa,mahkemece yönetici atanır. (Y.18.HD.11.11.1997 8142-10622)
12. Mahkemenin, yönetici ataması kararı da , diğer maliklerce temyize taşınabilir. Mahkeme , kendisine bir başvuru yoksa ve /veya kurul toplanıp da böyle bir çabaya girmemişse, resen yönetici ataması yapamaz. (Y.18. HD. 07.06.2010  949-8502)
13. Yönetim planında belirtilmiş veya teamül olmuşsa, sırası geldiği halde yöneticilikten kaçınan kat maliki, dışarıdan (kat malikleri kurulunca atanan) yöneticinin masraflarını karşılamaktan sorumlu tutulabilir, en doğrusu bu tip hüküm bulunan yönetim planına bu sorumluluğu da dikte etmektir.
14. Yöneticinin görev süresinin bitmesi ile, yöneticinin verdiği vekalet geçersiz duruma düşmez, ancak davanın açıldığı veya icra takibinin başladığı tarihte yöneticinin görevde olması gerekir.
15. Kat malikleri, yasal olarak hasım oldukları veya yasa gereği dinlenmeleri gereken yönetime ilişkin bir mahkeme kararını, taraf olmasalar bile temyiz edebilirler.
16. Kat malikleri kurulu, anataşınmazın yönetimini bir kişiye veya üç kişiden oluşan yönetim kuruluna verebilir. Yönetim planında özel bir madde olmadıkça, kat malikleri kurulunca aksine bir kara alınmadıkça, yönetim kurulunu oluşturan üç kişinin tüm işlemleri birlikte yapmaları gerekmez. Kat malikler kurulu tutanağında veya yönetim kurulunun  ilk toplantısında alacağı bir kararla, üyeler aralarında görev bölümü yapabilir veya tüm yetkiyi bir üyeye bırakabilirler.
17. Kat maliki olmayan yönetici, kat maliklerince özellikle yetkilendirilmedikçe, maliklik haklarından doğan konularda doğrudan  dava açamaz.
18. Yöneticiler, KMK ve kanuna muhalif olmayan yönetim planı ve kurul kararları ile kendilerine verilen görevleri yerine getiriler, bunun dışında yetkili değillerdir.
19. Yönetici, işveren durumunda olan kat malikleri nam ve hesabına işveren vekilidir.
20. Kat maliki olmayan yönetici, kat malikleri kurulu kararının iptalini isteyemez.
21. Malik olmayan yönetici, KMK madde 24’de dayanarak ( tapuda mesken olan bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılması)  dava açamaz.
22. Yöneticinin temsil yetkisi Kat Mülkiyeti Kanunuyla sınırlıdır.

Nihat Dönmez- Site Yönetimleri Danışmanı       www.konutsitesiyonetimi.com