Ana içeriğe atla

9 MADDEDE SİTE YÖNETİM DİSİPLİNLERİNİN GEREKLİLİĞİ



  1. Çağımızın kaçınılmaz sosyo-ekonomik yapısı, ülkemizde Toplu Yapı (Konut Siteleri) sürecini başlatmıştır. Makro seviyede Kentsel Dönüşüm planları yapılmakta, projelendirilip uygulamakta, insanımızın daha güvenli, daha temiz, daha bakımlı, kendisini daha özel hissedeceği yaşam ve iş alanları oluşturulmaktadır.
  2. İnşaatlar, coğrafi (iklimsel) şartlara, firmanın mali yapısı ve profesyonelliğine göre 18-36 ay arasında tamamlanmakta ve sakinlerin oturumuna sunulmaktadır. Bu 2-3 yıllık inşaat sürecine nispeten, oturum süreci onlarca yıl sürmektedir. Bu oturum alanları bazen birkaç daireden bazen yüzlerce hatta binlerce daireden oluşmaktadır.
  3. Böylece bu yaşam alanları, ortak ihtiyaçlar ve giderler o kadar genişlemiştir ki özellikle hizmetler boyutuyla küçük bir kent, mali boyutuyla orta halli birçok ticari işletmenin karını aşacak boyutlara gelmiştir.
  4. Bu haliyle siteler detaylı mali, hukuki, idari, sosyal boyutlu resmi - idari işlem ve hizmetlere ihtiyaç duymuş, Kat Mülkiyet Kanunu (KMK) ‘nun ilgili maddeleri gereğince seçilen Yönetici/Yönetim Kurulu asıl işleri ile ilgilendiğinden, yöneticiler, Sitenin Yönetimini bu konuda tecrübe ve eğitimi olmayan genelde emekli kişiler aracılığı ile yürütme yolunu seçmişlerdir.
  5. Boyutu itibariyle büyük sitelerde, bu yönetim zafiyetinden dolayı kültür ve yaşam tarzı farkından kaynaklanan çeşitli uyuşmazlıklar  olmakta, konu kısa sürede şiddetin de içinde bulunduğu adli boyuta taşınmaktadır.
  6. Yine Toplu Yapı Yönetimlerinin, tüzel kişiliği olmamasından dolayı vergi detay mevzuatında yoruma açık farklı farklı istisna uygulamalara, sonrasında da ilgili kanunlara muhalefet dolayısı yönetimlerden ziyade özel kişiliği dolayısı ile her bir kat maliki hakkında ayrı ayrı hukuki-kanuni işlem yapılmaktadır.
  7. Konut ve İş Siteleri idari olarak, mali-hukuki-idari-sosyal boyutu dolayısı ile detaylandırılmış kanun/ mevzuatta hakim profesyonellere, Site Yönetimlerinin işveren vekil ve işçilerine ihtiyaç duymaktadır.
  8. Hem malikler için emlak değer  artışını  hem de sakinler için daha temiz, daha bakımlı, daha güvenli, kendilerini özel hissedebileceği bir yaşam alanları oluşumunu sağlayacak aidat dostu site yönetimlerine ulaşmak için standartlara sahip, Site Yönetimleri Disiplinleri ve Site Yaşam Kültürü kaçınılmazdır.
  9. Bu disiplin ve kültür de ancak; üniversitelerde sertifika programları, temel ve detay seri kitaplar yayımı, sosyal medya yazıları, belediyelerimizin imkanları ile kat maliklerine seminerler ve site yönetimi profesyonellerine yönelik çalıştaylar, vb. çabaları ile  mümkün olabilecektir.


Nihat Dönmez- Site Yönetimleri Danışmanı       www.konusitesiyonetimi.com




Yorumlar

Yorum Gönder

Bu blogdaki popüler yayınlar

11 MADDEDE SİTE YÖNETİCİLERİNİN RİSKİ

Site yöneticileri, maliklerin teveccühü ile KMK ilgili maddeleri çerçevesinde seçimle atanırlar. Sakinler memnuniyeti sağlamak amacı ile hizmetlerde iyileştirme çabasına girerler. Bu hizmetleri verebilmek için özel hayatlarından vakit, vakitlerinden nakit ayırırlar. Hatta bazı yönetim kurulları site yönetimini hizmet firmalarına bırakırlar. Bu dış kaynak tercihinde, bırakılan sorumluluk değil yetkidir. Çünkü site yönetimleri çoğuldur, “Site Yönetimi” değil, “Site Yönetimleri” a)       Site Yapısal Yönetimi b)       Site Hizmet Yönetimi Site hizmet yönetiminde azami risk “beceriksizlik-ayıp” iken; site yapısal yönetiminde risk “suç-ceza” şeklindedir. Site yapısalındaki bir Hakim müdahalesinde hiçbir zaman taşeron hizmet firmaları hakim karşısına çıkmaz; Hakim site yönetimini (kişileri) muhatap alır. Buna rağmen, yönetimler siteyi hizmet firmasına teslim eder. Sit...
Yorum Gönder
Devamı

SİTELERDE GÖREVLİ DAİRELERİNİN TAHLİYESİ

Sitelerde bazı hizmetlerin görülmesi için çalıştırılan personele veya dışarıdan atanmış bir yöneticiye KMK Ek-madde 2 statüsünde ortak alan bir yer tahsis edilebilir. Bu yer kapıcı, görevli, bekçi dairesi olarak da tanımlanabilir. Bu kişilerin site yönetimi ile hizmet sözleşmesinin kat maliklerince veya yönetici tarafından sona erdirilmesi ile, aktin nasıl ve neden, haklı-haksız sona erdirildiğine bakılmaksızın, aktin feshinden itibaren 15 gün içinde kendilerine tahsis edilen yerleri tahliyesi zorunludur. Bu yerleri tahliye etmemekte direnilmesi halinde, herhangi bir   kat maliki veya yöneticinin, taşınmazın bulunduğu yerin en büyük mülki amirine başvurması ile, başkaca bir işleme gerek kalmaksızın, bir hafta içinde zabıtaca boşaltılır. Muhatabın idari veya adli mercilere başvuruları boşaltma işleminin yerine getirilmesini engellemez. Farklı yorum ile buradan bir sonuç alınamazsa, konu mahkemeye taşınabilir. Ancak KMK 10 statüsünde, kiralanan alanlar, kira hukukun...
Yorum Gönder
Devamı

SİTELERDE ÇEKİLMEZLİK HALLERİ

   Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Aşağıdaki durumlarda yukarıda belirtilen çekilmezlik, her halde var kabul edilir :   Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması. www.konut...
Yorum Gönder
Devamı