Ana içeriğe atla

9 MADDEDE SİTE YÖNETİM DİSİPLİNLERİNİN GEREKLİLİĞİ



  1. Çağımızın kaçınılmaz sosyo-ekonomik yapısı, ülkemizde Toplu Yapı (Konut Siteleri) sürecini başlatmıştır. Makro seviyede Kentsel Dönüşüm planları yapılmakta, projelendirilip uygulamakta, insanımızın daha güvenli, daha temiz, daha bakımlı, kendisini daha özel hissedeceği yaşam ve iş alanları oluşturulmaktadır.
  2. İnşaatlar, coğrafi (iklimsel) şartlara, firmanın mali yapısı ve profesyonelliğine göre 18-36 ay arasında tamamlanmakta ve sakinlerin oturumuna sunulmaktadır. Bu 2-3 yıllık inşaat sürecine nispeten, oturum süreci onlarca yıl sürmektedir. Bu oturum alanları bazen birkaç daireden bazen yüzlerce hatta binlerce daireden oluşmaktadır.
  3. Böylece bu yaşam alanları, ortak ihtiyaçlar ve giderler o kadar genişlemiştir ki özellikle hizmetler boyutuyla küçük bir kent, mali boyutuyla orta halli birçok ticari işletmenin karını aşacak boyutlara gelmiştir.
  4. Bu haliyle siteler detaylı mali, hukuki, idari, sosyal boyutlu resmi - idari işlem ve hizmetlere ihtiyaç duymuş, Kat Mülkiyet Kanunu (KMK) ‘nun ilgili maddeleri gereğince seçilen Yönetici/Yönetim Kurulu asıl işleri ile ilgilendiğinden, yöneticiler, Sitenin Yönetimini bu konuda tecrübe ve eğitimi olmayan genelde emekli kişiler aracılığı ile yürütme yolunu seçmişlerdir.
  5. Boyutu itibariyle büyük sitelerde, bu yönetim zafiyetinden dolayı kültür ve yaşam tarzı farkından kaynaklanan çeşitli uyuşmazlıklar  olmakta, konu kısa sürede şiddetin de içinde bulunduğu adli boyuta taşınmaktadır.
  6. Yine Toplu Yapı Yönetimlerinin, tüzel kişiliği olmamasından dolayı vergi detay mevzuatında yoruma açık farklı farklı istisna uygulamalara, sonrasında da ilgili kanunlara muhalefet dolayısı yönetimlerden ziyade özel kişiliği dolayısı ile her bir kat maliki hakkında ayrı ayrı hukuki-kanuni işlem yapılmaktadır.
  7. Konut ve İş Siteleri idari olarak, mali-hukuki-idari-sosyal boyutu dolayısı ile detaylandırılmış kanun/ mevzuatta hakim profesyonellere, Site Yönetimlerinin işveren vekil ve işçilerine ihtiyaç duymaktadır.
  8. Hem malikler için emlak değer  artışını  hem de sakinler için daha temiz, daha bakımlı, daha güvenli, kendilerini özel hissedebileceği bir yaşam alanları oluşumunu sağlayacak aidat dostu site yönetimlerine ulaşmak için standartlara sahip, Site Yönetimleri Disiplinleri ve Site Yaşam Kültürü kaçınılmazdır.
  9. Bu disiplin ve kültür de ancak; üniversitelerde sertifika programları, temel ve detay seri kitaplar yayımı, sosyal medya yazıları, belediyelerimizin imkanları ile kat maliklerine seminerler ve site yönetimi profesyonellerine yönelik çalıştaylar, vb. çabaları ile  mümkün olabilecektir.


Nihat Dönmez- Site Yönetimleri Danışmanı       www.konusitesiyonetimi.com




Yorumlar

Yorum Gönder

Bu blogdaki popüler yayınlar

8 MADDEDE SİTE YÖNETİMİNDE KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ

1.        Kat İrtifakı; yapılmakta olan ya da yapılması tasarlanan bir yapının bağımsız olarak kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki yahut arsanın ortak malikleri tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifaktır. Bu irtifaka sahip kişilere “Kat İrtfakı Sahibi” denir. 2.        Kat Mülkiyeti; tamamlanmış bir kargir (taş ve beton kullanılarak) yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kat, daire, büro, dükkan, mağaza, depo..., gibi bölümleri üzerinde o taşınmazın maliki ya da ortakları tarafından kurulan mülkiyet haklarına “Kat Mülkiyeti”, bu hakka sahip olanlara ise “kat maliki”, denir. Aralarındaki farklar: 3.        Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda, bağımsız bölümler üzerinde   söz konusu iken, kat irtifakı yapılmaya niyetlenilmiş, bunun için resmi merciden gerekli izinleri alınmış ve tapuya tescil edilmiş olmasına rağmen henüz fiili-hukuki anlamda tamamlanm
Yorum Gönder
Devamı

TOPLU YAPILAR VE KMK MADDE 70

Toplu yapılarla ilgili Kat Mülkiyet Kanununun 70. maddesi; “Yönetim Planı” hakkındadır. Bu maddedeki şu tabir çok önemlidir: “.., , Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır. ,…”   Buradaki cümleyi kanunun ruhu itibariyle “bütün kat maliklerinin beşte dördü” olarak okumak gerekir. Aksine okumalar butlan durumdadır. 500 bağımsız bölümlü bir toplu yapıda 100 adedi farklı farklı kişilerin olsun, 400 tanesi de özel veya tüzel bir kişiliğe ait olsun. Burada malik sayısı 101’dir.400 bağımsız bölüme sahip olan kişi veya kişilik   diğer bağımsız bölüm maliklerinin en az 80’i ile birleşmedikçe yönetim planını değiştiremez. Böylece azınlığın çoğunluğa tahakkümü de önlenmiş olur. Kanun koyucunun amacı da budur. Yoksa yukarıdaki örnekte, toplu yapıdaki   400 bağımsız bölüme malik olan kişi (banka veya şirket veya imalatçı firma, toprak sahibi) tek başına bağımsız
Yorum Gönder
Devamı

8 MADDEDE SİTE YÖNETİMİNDE KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ

1.        Kat İrtifakı; yapılmakta olan ya da yapılması tasarlanan bir yapının bağımsız olarak kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki yahut arsanın ortak malikleri tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifaktır. Bu irtifaka sahip kişilere “Kat İrtfakı Sahibi” denir. 2.        Kat Mülkiyeti; tamamlanmış bir kargir (taş ve beton kullanılarak) yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kat, daire, büro, dükkan, mağaza, depo..., gibi bölümleri üzerinde o taşınmazın maliki ya da ortakları tarafından kurulan mülkiyet haklarına “Kat Mülkiyeti”, bu hakka sahip olanlara ise “kat maliki”, denir. Aralarındaki farklar: 3.        Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda, bağımsız bölümler üzerinde   söz konusu iken, kat irtifakı yapılmaya niyetlenilmiş, bunun için resmi merciden gerekli izinleri alınmış ve tapuya tescil edilmiş olmasına rağmen henüz fiili-hukuki anlamda tamamlan
Yorum Gönder
Devamı