18 MADDEDE KAT MÜLKİYETİNDE ARSA PAYI KAVRAMI

1.      Kat mülkiyeti rejiminde, malik veya ilgililerce en çok karıştırılan kavramdır.

2.      Arsa payı kavramının, pay ve arsa kelimelerinin sözlük anlamı çağrıştırması  ile ilgisi pek azdır.

3.      Arsa payının birimi olmaz, bir çeşit katsayıdır.

4.      Arsa payı, halk arasındaki “şerefiye” değerinin mülkiyet pay değeridir.

5.      Arsa payı hesaplaması  sosyo-ekonomik kompleks bir hesapla belirlenir, belirlenmelidir.

6.      Arsa payı kat irtifak sahiplerince sözleşme ile belirlenir, haklı sebeple açılacak dava ile de düzelmeye açık haldedir.

7.      Kat mülkiyetinde arsa payı, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı analitik ilişkisidir.

8.      Arsa payı, bir bağımsız bölümün o arsa üzerindeki ayni pay değeridir.

9.      Arsa payı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken, ana yapının veya yapıların bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında, (değerleme oranında) arsadan pay verilmesidir.

10.  Arsa payı bağımsız bölümlerin sayısına bölünerek eşit pay verilmeyeceği gibi bağımsız bölümlerin büyüklüklerine yani metrekarelerine göre de pay verilmemelidir.

11.  Arsa paylarının hakkaniyete ve yasalara uygun paylaştırılmasında, ne projeyi tasdik eden belediyeler ne de tapu daireleri bu konuda gerekli hassasiyeti göstermediklerinden /bilmediklerinden birçok kooperatif ve müteahhit de olayın önemine veya bilgisine vakıf olmadığından arsa payları tekniğinden uzak veya arsayı binadaki bağımsız bölümün arsadaki değerinin  ilgisinin dışında oluşmaktadır.

12.  Bir bağımsız bölümün arsa payının anagayrimenkulün toplam arazisine oranı kadar hesapla çıkarılan yüzölçümü, o bağımsız bölümün toplam parsel üzerindeki arazisinin miktarından kendine düşen payı, yüz ölçümünü göstermek açısından kullanılması ve /veya bir bağımsız bölümün eklenti-tahsis dışında arsa payı veya başka bir hesapla toplam parselde kendine toprağı varmış hakkı araması, böyle bir hakkın varlığı veya bu hakkı fiziki evya fiili olarak çevirmesi, mülkiyet veya kullanımına alması mümkün veya söz konusu değildir.

13.  Kat mülkiyetinin çeşitli şekil veya adlarla tapu kütüğünde bir kişi veya kişilik lehine el değiştirmesi ile arsa payı da otomatikman, resen, doğal olarak lehtara geçer.

14.  Arsa payı, bağımsız bölümden ayrı olarak hiçbir ad veya şekil bir hakla kayıtlanamaz.

15.  Anagayrimenkulde kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine-üzerinde kat irtifakı kurulmamış veya boşta arsa payı bırakılamaz.

16.  Bağımsız bölüm veya kat irtifakı üzerindeki haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.

17.  Anagayrimekulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimekulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş olan haklar, kat mülkiyetinde arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.

18.  Anagayrimekulde, arsa payı olmayan yerlerden KMK 20,72 madde  hükümlerince gider avansına katılmaları istenemez, buralar KMK 10 veya KMK 4 hükmünce ortak yer veya alanlardır, buralardan sözleşme veya protokolle kira geliri elde edilebilir, aidat bu kiranın içindedir.