Ana içeriğe atla

3 MADDEDE SİTE YÖNETİMİ KURULUMU



1.    Site Yönetimi Ne Zaman Kurulur? (KMK madde 73)

Site yönetimi, resmi olarak Yönetim planının tapu idaresine tescili olarak kurulur. Ancak müteahhitler bu belgeyi, kat irtifakının formalite bir evrakı olarak gördüğünden, site yönetimi oturumla birlikte kurulur. Oysa, resmi olarak kurulan site yönetimi için yönetim ve denetim kurulları oluşturulup, vergi numarası alınıp, noterden defter de o tarihlerde açtırılsa, özellikle ortak alan enerji sayaçlarının açılması, ortak alan imalatının  site yönetimi tarafından takip edilerek arşiv oluşturulması, inşaattan oturuma geçişte çok büyük kolaylıklar sağlayacak ve müteahhitlerin müşterileri, sitelerin malik-sakinleri  müteahhit  site yönetiminden çekildiğinde site yönetimini daha sağlıklı teslim alarak daimi yönetime geçebilecektir. Maalesef bugünkü site yönetimlerinin borçları, enerji firmaları ile sorunları başta olmak üzere tüm yönetimsel-denetimsel problemler resmi kurulum ile fiili kurulumun aynı tarihte yapılmamış olmasından dolayıdır.


2.    Site Yönetimini İlk Kim Kurar? (KMK madde 73)

Bu konunun hukuku  KMK madde  73’de hükme bağlanmıştır: “Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.”


3.    Site Yönetimi Nasıl Kurulur? (KMK  madde 39, 73)

Bu konu kanun metinlerinde yer almaz ve-veya bununla ilgili bir mevzuat da yoktur. Çünkü site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur, Türkiye Muhasebe Standartlarına veya Vergi Usul Kanununa tabi değildir. Öncelikle, yönetim planındaki esaslar çerçevesinde bir toplantı (kurul) yapılır, bu kurulda imza altına alınan tutanakla yönetici ve denetici atamaları yapılır, bu tutanakla yetkilendirilen yönetici ilgili resmi merciden (Vergi Dairesi) vergi numarası alır. Yetkilendirilmiş yönetici, vergi numarası (evrakı) ve kurul tutanağı ile notere başvuru yaparak (KMK madde 36) Yönetim  Karar Defteri açtırılır. (yönetim planında yazılı ise veya isteğe bağlı olarak denetici defteri de açılabilir.) Bu defterin özel bir şekli yoksa da matbuu şirket karar defteri veya harita metod tipli amerikan ciltli her sayfası numaralandırılmış bir standart defter de olabilir.Bu defterle birlikte, zaten yönetim planı ile resmi olarak kurulmuş olan site yönetimi fiili olarak da hayata geçmiş olur.



Yorumlar

Yorum Gönder

Bu blogdaki popüler yayınlar

7 MADDEDE SİTELERDE SAKİNLERİN GÜVENLİK BEKLENTİSİ

Site yönetimlerinin temel varlık nedeni, maksadı site sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı bir tarzda daha güvenli, daha temiz, daha bakımlı , site sakinlerinin kendini özel hissedebileceği sürdürülebilir bir yaşam atmosferi oluşturma ve bunu muhafaza edip geliştirmektir. Sonuçta, bu maksat site sakinleri beklentisinden ortaya çıkmıştır. Beklentilerden en önemlisi de “güvenlik hissi”-dir. 1.Site güvenliğinden, kanuni olarak resmi merciler; idari olarak site müdürlüğü, sosyal olarak site sakinleri beklenti içindedir. 2.Resmi merciler; mevzuata uygun uygulama, site yönetimi idari beceriler , sakinler ise güvenlik hissi beklentisi içindedir. 3.Herkes kurallar olsun ister ama , bu isteklilerden çok azı kurallara uyar. 4.Yüzlerce bağımsız bölümün, binlerce sakinin ikamet ve o kadar da misafirin gelip-gittiği bir alanda güvenlik uygulamalarından memnuniyet de şikayet de olacaktır. 5.Önemli olan site güvenlik uygulamalarının azami mevzuatsal uygunluğun...
Yorum Gönder
Devamı

TOPLU YAPILAR VE KMK MADDE 70

Toplu yapılarla ilgili Kat Mülkiyet Kanununun 70. maddesi; “Yönetim Planı” hakkındadır. Bu maddedeki şu tabir çok önemlidir: “.., , Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır. ,…”   Buradaki cümleyi kanunun ruhu itibariyle “bütün kat maliklerinin beşte dördü” olarak okumak gerekir. Aksine okumalar butlan durumdadır. 500 bağımsız bölümlü bir toplu yapıda 100 adedi farklı farklı kişilerin olsun, 400 tanesi de özel veya tüzel bir kişiliğe ait olsun. Burada malik sayısı 101’dir.400 bağımsız bölüme sahip olan kişi veya kişilik   diğer bağımsız bölüm maliklerinin en az 80’i ile birleşmedikçe yönetim planını değiştiremez. Böylece azınlığın çoğunluğa tahakkümü de önlenmiş olur. Kanun koyucunun amacı da budur. Yoksa yukarıdaki örnekte, toplu yapıdaki   400 bağımsız bölüme malik olan kişi (banka veya şirket veya imalatçı firma, toprak sahibi) tek ba...
Yorum Gönder
Devamı

8 MADDEDE SİTE YÖNETİMİNDE KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ

1.        Kat İrtifakı; yapılmakta olan ya da yapılması tasarlanan bir yapının bağımsız olarak kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki yahut arsanın ortak malikleri tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifaktır. Bu irtifaka sahip kişilere “Kat İrtfakı Sahibi” denir. 2.        Kat Mülkiyeti; tamamlanmış bir kargir (taş ve beton kullanılarak) yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kat, daire, büro, dükkan, mağaza, depo..., gibi bölümleri üzerinde o taşınmazın maliki ya da ortakları tarafından kurulan mülkiyet haklarına “Kat Mülkiyeti”, bu hakka sahip olanlara ise “kat maliki”, denir. Aralarındaki farklar: 3.        Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda, bağımsız bölümler üzerinde   söz konusu iken, kat irtifakı yapılmaya niyetlenilmiş, bunun için resmi merciden gerekli ...
Yorum Gönder
Devamı