Ana içeriğe atla

10 MADDEDE RESMİYETTE TOPLU YAPI OLMAYAN SİTELER VE HUKUKU


10 MADDEDE RESMİYETTE TOPLU YAPI OLMAYANSİTELER VE HUKUKU
  1. Toplu yapıya ilişkin resmiyeti olmadığı halde, kat Mülkiyeti Uygulanan bazı üst yönetimlerin varlığından habersiz olmak, mahkemelerde büyük problemlere sebebiyet vermektedir.
  2. Birden çok parselde, farklı vaziyet planı dolayısı yönetim planı şerhine rağmen, mimari görünümü dolayısı bir siteyi andıran yapılar bulunabilir. Bunların kendi aralarında hiçbir şekilde Kat Mülkiyeti Kanunun hükümleri uygulanamaz, sorun/ ilişki genel hükümlere göre çözülür/kurulur.
  3. Bir binalar topluluğunun toplu yapı (resmi anlamda site) olup olmadığına ilişkin temel kanun hükmü Kat mülkiyet Kanunu madde 66 metninde mevcuttur.
  4. Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
  5. Aynı yerleşim planına dahil olmayan parseller kanuni olarak tek bir yönetim, yönetim planı altında (toplanmış) toplu yapı olarak kabul edilmez.
  6. Yukarıdaki  paragrafın anlamlarından biri de olası davada sulh hukuk değil asliye hukuk mahkemelerinin görevli olduğudur. Çünkü uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemelerinin grevi asıl, sulh mahkemelerinin görevi ise istisnadır.
  7. KMK madde 66 kapsamında olmadığı halde, her nasıl olmuşsa bir üst yönetim adı altında, yönetim planları ayrı olan parsellerden oluşan sitede aidat vs. adı altında alacak davaları da Kat Mülkiyet Kanunu hükümlerine göre değil, genel hükümlere göre mahkeme edilir.
  8. Aynı şekilde kanuni anlamda site, toplu yapı olmayan yönetimsel birliktelikler de kat malikleri kurulu kararına ilişkin davalar da asliye hukuk mahkemesinde görülür.
  9. Sıklıkça yaşanan ve üst mahkemelerce bozulan site yönetimi ile ilgili davaların çoğu toplu yapı görünümlü ayrı yönetim ve vaziyet planlı  parsellerlerle ilgili davalarda  etkili cümle şöyle kurulabilir:
  10. Birden çok parsel üzerinde kurulmuş bulunan sitede toplu yönetimine geçilmişse anlaşmazlıkların, Kat Mülkiyet Kanunu hükümlerine göre ( miktar ve değerine bakılmaksızın) sulh hukuk mahkemesinde; toplu yapı yönetimine henüz geçilmemişse genel hükümler uyarınca (uyuşmazlığın niteliğine, miktar ve değerine göre) sulh ya da asliye hukuk mahkemesinde çözümlenmesi, görevli mahkemeler buna göre belirlenir.




Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)
 www.konutsitesiyonetimi.com     

Yorumlar

Yorum Gönder

Bu blogdaki popüler yayınlar

8 MADDEDE SİTE YÖNETİMİNDE KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ

1.        Kat İrtifakı; yapılmakta olan ya da yapılması tasarlanan bir yapının bağımsız olarak kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki yahut arsanın ortak malikleri tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifaktır. Bu irtifaka sahip kişilere “Kat İrtfakı Sahibi” denir. 2.        Kat Mülkiyeti; tamamlanmış bir kargir (taş ve beton kullanılarak) yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kat, daire, büro, dükkan, mağaza, depo..., gibi bölümleri üzerinde o taşınmazın maliki ya da ortakları tarafından kurulan mülkiyet haklarına “Kat Mülkiyeti”, bu hakka sahip olanlara ise “kat maliki”, denir. Aralarındaki farklar: 3.        Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda, bağımsız bölümler üzerinde   söz konusu iken, kat irtifakı yapılmaya niyetlenilmiş, bunun için resmi merciden gerekli izinleri alınmış ve tapuya tescil edilmiş olmasına rağmen henüz fiili-hukuki anlamda tamamlanm
Yorum Gönder
Devamı

TOPLU YAPILAR VE KMK MADDE 70

Toplu yapılarla ilgili Kat Mülkiyet Kanununun 70. maddesi; “Yönetim Planı” hakkındadır. Bu maddedeki şu tabir çok önemlidir: “.., , Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır. ,…”   Buradaki cümleyi kanunun ruhu itibariyle “bütün kat maliklerinin beşte dördü” olarak okumak gerekir. Aksine okumalar butlan durumdadır. 500 bağımsız bölümlü bir toplu yapıda 100 adedi farklı farklı kişilerin olsun, 400 tanesi de özel veya tüzel bir kişiliğe ait olsun. Burada malik sayısı 101’dir.400 bağımsız bölüme sahip olan kişi veya kişilik   diğer bağımsız bölüm maliklerinin en az 80’i ile birleşmedikçe yönetim planını değiştiremez. Böylece azınlığın çoğunluğa tahakkümü de önlenmiş olur. Kanun koyucunun amacı da budur. Yoksa yukarıdaki örnekte, toplu yapıdaki   400 bağımsız bölüme malik olan kişi (banka veya şirket veya imalatçı firma, toprak sahibi) tek başına bağımsız
Yorum Gönder
Devamı

4 MADDEDE SİTE YÖNETİMDE GİDERLER VE AİDATLAR

1.     Site Yönetiminin Giderleri nelerdir? (KMK madde 20,72) Sitelerin güvenli, temiz, bakımlı bir yaşam alanı olması ve bu özelliğin muhafazası için bazı tanımlı enerji-malzeme-emek kalemleri ihtiyacı bulunur. Bu ihtiyaçların karşılanmasından giderler oluşur. Bu ihtiyaçların yanında maliklerin beklentileri ile sosyal yapının gereği bazı lüks işler de talep edilebilir ve bunların da giderleri oluşur. İhtiyaç/ mecburiyet   olarak nitelendirilen güvenlik-temizlik ve bakım KMK madde 19’da zorunlu kılınmış ve bunların giderlerinin paylaşımı da KMK madde 20’de hükme bağlanmıştır. 2.     Site Yönetiminin Giderleri Nasıl Karşılanır? (KMK madde 20) Bu konu, eğer yönetim planında farklı bir hüküm yoksa, KMK madde 20 hükümce uygulanır. Yönetim planında giderlerin paylaşımına esas olarak (arsa payı, m2, eşit veya karma) bazı paylaşım şekilleri öngörülmüş ise, oluşacak gider avans niteliğinde bu öngörü çerçevesinde paylaştırılır. Gider avansına bazı gerekçelerle katılmamak müm
Yorum Gönder
Devamı