Ana içeriğe atla

2 MADDEDE SİTE İŞLETME PROJESİ




1.    İşletme Projesi Nedir, Nasıl, Kim Yapar? (KMK madde 37)

İşletme projesi, sitenin tahmini giderlerinin belirlendiği ve KMK madde 20 hükmünce bağımsız bölüm başına düşen tahmini miktarın belirlendiği bir hesap cetvelidir. Bu cetvele ilişkin gider kat malikleri kurulunca karara bağlanmışsa kesinleşmiş sayılır ve İcra ve İflas Kanununun 68/1 evraklarından sayılır. Eğer bir işletme projesi yoksa, yönetici KMK 20 hükmünce paylaştırılacak bir tahmini gider avansı oluşturur ve bunu imza karşılığı / taahhütlü mektupla maliklere bildirir. Yedi gün içinde gelen itirazlar malikler kurulunda incelenir ve karara bağlanır, kesinleşir. Bu konuda karıştırılan konu, malikler kurulunca karar bağlanmış veya karar konu olmuş işletme projesine itiraz veya tebliğ edilmesi gereği hakkındadır. Oysa malikler kurulu kararına itirazın tek mercii hukuk mahkemesidir, (KMK madde 33).


2.    İşletme Projesi Yapılması Mecburi midir? (KMK madde 37)

KMK madde 37’ye konu metinde kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, işletme projesinin gecikmeksizin yönetici tarafından hazırlanması, hem de bu projenin taahhütlü olarak kat maliklerine tebliği, hem de bu tebliğe yedi gün içinde  gelecek  itirazların kat malikleri kurulunda görüşülüp karara bağlanarak kesinleştirilmesi hükmüne yer verilmiştir.

Kat maliklerinde görüşülecek ve karara bağlanacak projenin kesinleştiği de açıktır.

Bu hukuka açık bir süreçtir. Tavsiye edilen işletme projelerinin kat malikler kurulundan önce, yapılacak çağrı-askı vs. toplantı daveti ile eş zamanlı olarak kurula sunularak görüşülüp kesinleştirilmesidir.

Maddenin son fıkrasındaki metin ise, işletme projesinden ziyade, kat malikler kurulunun giderlere esas karalarını kesinleşmiş olduğu hükmü bulunduğundan illa da işletme projesi yapmak şart değildir ve kurulun belirlediği gider avansı bu projenin yerine geçer, çünkü maddenin başında da “ kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa “ ibaresi bulunmaktadır.  Giderlere ilişkin yıllık veya aylara bölünmüş (aidat) giderleri karşılamak üzere bir miktar belirlenmişse bu miktar işletme projesinin sonucu oluşmuş kabul edilir ve madde hükmünde kesinleşmiş bir hukuki değer taşır.

(KMK madde 37), “... veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden  sayılır.”


Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)   www.konutsitesiyonetimi.com     

Yorumlar

Yorum Gönder

Bu blogdaki popüler yayınlar

7 MADDEDE SİTELERDE SAKİNLERİN GÜVENLİK BEKLENTİSİ

Site yönetimlerinin temel varlık nedeni, maksadı site sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı bir tarzda daha güvenli, daha temiz, daha bakımlı , site sakinlerinin kendini özel hissedebileceği sürdürülebilir bir yaşam atmosferi oluşturma ve bunu muhafaza edip geliştirmektir. Sonuçta, bu maksat site sakinleri beklentisinden ortaya çıkmıştır. Beklentilerden en önemlisi de “güvenlik hissi”-dir. 1.Site güvenliğinden, kanuni olarak resmi merciler; idari olarak site müdürlüğü, sosyal olarak site sakinleri beklenti içindedir. 2.Resmi merciler; mevzuata uygun uygulama, site yönetimi idari beceriler , sakinler ise güvenlik hissi beklentisi içindedir. 3.Herkes kurallar olsun ister ama , bu isteklilerden çok azı kurallara uyar. 4.Yüzlerce bağımsız bölümün, binlerce sakinin ikamet ve o kadar da misafirin gelip-gittiği bir alanda güvenlik uygulamalarından memnuniyet de şikayet de olacaktır. 5.Önemli olan site güvenlik uygulamalarının azami mevzuatsal uygunluğun...
Yorum Gönder
Devamı

TOPLU YAPILAR VE KMK MADDE 70

Toplu yapılarla ilgili Kat Mülkiyet Kanununun 70. maddesi; “Yönetim Planı” hakkındadır. Bu maddedeki şu tabir çok önemlidir: “.., , Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır. ,…”   Buradaki cümleyi kanunun ruhu itibariyle “bütün kat maliklerinin beşte dördü” olarak okumak gerekir. Aksine okumalar butlan durumdadır. 500 bağımsız bölümlü bir toplu yapıda 100 adedi farklı farklı kişilerin olsun, 400 tanesi de özel veya tüzel bir kişiliğe ait olsun. Burada malik sayısı 101’dir.400 bağımsız bölüme sahip olan kişi veya kişilik   diğer bağımsız bölüm maliklerinin en az 80’i ile birleşmedikçe yönetim planını değiştiremez. Böylece azınlığın çoğunluğa tahakkümü de önlenmiş olur. Kanun koyucunun amacı da budur. Yoksa yukarıdaki örnekte, toplu yapıdaki   400 bağımsız bölüme malik olan kişi (banka veya şirket veya imalatçı firma, toprak sahibi) tek ba...
Yorum Gönder
Devamı

8 MADDEDE SİTE YÖNETİMİNDE KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ

1.        Kat İrtifakı; yapılmakta olan ya da yapılması tasarlanan bir yapının bağımsız olarak kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki yahut arsanın ortak malikleri tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifaktır. Bu irtifaka sahip kişilere “Kat İrtfakı Sahibi” denir. 2.        Kat Mülkiyeti; tamamlanmış bir kargir (taş ve beton kullanılarak) yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kat, daire, büro, dükkan, mağaza, depo..., gibi bölümleri üzerinde o taşınmazın maliki ya da ortakları tarafından kurulan mülkiyet haklarına “Kat Mülkiyeti”, bu hakka sahip olanlara ise “kat maliki”, denir. Aralarındaki farklar: 3.        Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda, bağımsız bölümler üzerinde   söz konusu iken, kat irtifakı yapılmaya niyetlenilmiş, bunun için resmi merciden gerekli ...
Yorum Gönder
Devamı