1.
Siteler kat maliklerinin kanuna ve
yönetim planına muhalif olmayan kararlarına göre yönetilir.
2.
Ancak gündelik hayatın koşturması
içinde, maliklerin her zaman toplanıp bu tip yönetsel kararlar alıp bir de
bunları hayata geçirmesinin imkansıza yakın zorluğu nedeniyle, kanun koyucu
yönetici/yönetim kurulu müessesesine hükmetmiştir.
3.
Bu hüküm kat malikleri kurulunun,
yönetim ile ilgili yetki ve
sorumluluklarını kaldırmamakta, aldığı karaların uygulamaya dökülmesinde
pratiklik sağlamaktadır. Yoksa her halükarda sitenin yönetiminde yetki ve
sorumluluk kat maliklerine aittir, bu yetki ev sorumluluğu asla devredemezler.
4.
Bu bölümde yönetici/ yönetim
kurulunun hem kat maliklerince hem de
mahkemece atama süreçlerine ilişkin mevzuat birlikte ele alınmıştır.
5.
Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan
binalarda yönetici seçimi zorunludur.
6.
Anagayrimenkul için, kat malikleri veya
onların temsilcileri kurul kararı ile malikler arasından veya dışarıdan bir
–birden fazla kişiliği yönetici veya yönetim kurulu olarak atayabilirler. Eğer
yönetim planında, yöneticinin illa kat malikleri veya temsilciler arasından
atanmasına ilişkin bir şart varsa, bunun aksine kurul kararları geçersizdir. Bu
karar yönetim planının değiştirilebilme şartı olan 4/5’den fazla malik oyunuyla
bile olmuş olsa, önce yönetim planındaki bu hüküm oylanmalı, hükmün değişimi
sağlanmalıdır. Bu değişime ilişkin geçerli karardan sonra yönetim planının yeni
hükmüne göre alınan karar geçerli olur, ancak en kısa sürede bu değişikliği
içeren yeni yönetim planının da tapuya tescili yapılmalıdır.
7.
Bu atama her olağan kurulda resen
gündemdir ve seçilirse eski yönetim devam edebilir. Yeni yönetici
seçilememişse, eski yönetim devam eder, bu durumda kat malikleri mahkemeden
yönetici ataması talebinde de bulunabilir.
8.
Kat malikleri haricinde başka bir
kişilik mahkemeden o anagayrimekule yönetici atanmasını isteyemez, buna
ehliyeti yoktur. Ancak toplu yapılarda (kanunda temsilcinin malik olma şartına
ait bir hüküm yoktur ki yönetim planında bu düzenlenmelidir, eğer
düzenlenmemişse) malik olmayan temsilci de mahkemeden yönetici atanması
talebinde bulunabilir.
9.
Kat maliklerinin bir araya gelip, kurul
oluşturamamaları da yönetici seçememelerine sebep olduğundan, Mahkemenin,
maliklerden öncelikle kurul toplayıp, yönetici atanmasını gerekçe göstererek,
talebi reddedemeyeceğine ilişkin edemeyeceğine dair daire kararları
bulunmaktadır..
10. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atama üzerinden altı ay geçmedikçe,
kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, atamayı
yapan mahkeme bu değişime müsaade edebilir.
11. Atanan yönetici istifa ederse ve yönetici atanması talebiyle yeni bir dava
açılmamışsa , mahkeme resen harekete geçerek yeni bir yönetici daha atayamaz.
12. Yönetici atanması talebinde, duruşma açılmadan, yalnızca verilen dilekçe
üzerinden mahkeme hükmü kurulamaz.
13. Mahkemeden yönetici ataması talep edilmiş, adli süreç devam ederken,
malikler kurul oluşturup yönetici ataması yapmışlarsa, dava konusu
kendiliğinden ortadan kalkar.
14. Sekizden daha az bağımsız bölümü olan anagayrimenkullere yönetici atanması
mecburi değilse de, maliklerden birinin talebi üzerine mahkemece yönetici
atanabilir.
15. Yönetici seçimini de içeren kurul kararının iptal edilmiş olması, mahkemeye
resen yönetici atanması yetkisi vermez.
16. Mahkeme, kendisine teklif edilen adayı atmak mecburiyetinde değilse de
atamasında hukuki bir geçersizlik yoktur.
17. Toplu yapılarda, her ne kadar her blok kendi sorunlarını kat malikleri
kurulunda çözmesi kanun hükmü ise de, bu hüküm yönetici/ yönetim kurulu ataması/seçiminin toplu yapının en üst kurulu
için yapılmasına engel değildir.
18. Dışarıdan atanan yöneticiden, kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat
göstermesi talep edilebilir. Sözleşmede böyle bir şart konmamış olduğu halde,
kat malikleri zaman içinde bunu gerekli gördüklerinde böyle bir teminatı
kararlaştırabilir, bu karar için bu konunun en azından ana gündemin içinde yer
almasında fayda vardır. Kurul bu kararı gündemde olmak şartı ile katılanların
oy çokluğu, gündem de yoksa asgari olarak bu yöneticinin seçimindeki oy sayısı
ile alabilir.
19. Dışarıdan atanan yönetici ile kat malikleri arasında hukuki yetki farkı
vardır. Malik olan yönetici, kat mülkiyetinden doğan haklarda, maliklik
hukukundan kaynaklan konularda da dava açabilirken, dışarıdan atanan yönetici
yönetsel işler haricinde aktif dava ehliyetine sahip değildir.
20. Yöneticinin ulaşılabilir olması esastır: Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve
ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere
çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim
kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli
Türk Lirasından iki yüz elli Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir.
21. Anagayrimenkulün tüm bağımsız bölümleri,
tek bir kişinin malikliğinde ise bu malik kanunen yönetici durumundadır.
22. Yöneticiler dışarıdan veya malikler arasından özel veya tüzel kişilik
olabilir. Yönetim planında yönetici-yönetim kurulu seçimi-ataması ile ilgili
hükümlere yer verilir.
23. Yönetici seçiminde, toplantının özelliğine bakılmaksızın tüm kat
maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu şartı aranır.
24. Kat malikleri kurulu her zaman yöneticiyi denetler ve istediği zaman
değiştirir.
25. Yönetici/yönetim kurulu kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibidir.
26. Ancak yönetici her zaman her yerde değil kat malikleri kurulunda hesap verir.
Yönetici, kat maliklerinin yarısı istediğinde her zaman hesap vermek
zorundadır.
Yorumlar
Yorum Gönder