Siteler kat malikleri iradesi ile yönetilir. Kat
malikleri bu iradelerini kurullara katılıp oy kullanarak ortaya koyarlar. Malik
sayısı, bağımsız bölüm sayısı ile oy sayısı ayrı şekillerde hesaplanır. Her bağımsız
bölümün ayrı birer maliki olan sitelerdeki oy hesabı ile, birden fazla, büyük
oranlarda bağımsız bölüm sahiplerinin bir,iki kişi olduğu sitelerdeki oy
hesapları farklı yöntemlerle belirlenir.
1.Kat
Malikinin Oy Hakkı
Kurullarda arsa payına bakılmaksızın, her kat malikinin
bir tek oy hakkı vardır. Oyların toplamı bağımsız bölüm sayısından fazla
olamaz.
2.Tek
Bağımsız Bölüm Malikinin Oy Hakkı
Her bağımsız bölüm malikinin, arsa payına ve-veya
bağımsız bölümün cinsine –niteliğine bakılmaksızın bir tek oy hakkı vardır.
3.Birden
Çok Maliki Olan Bir Bağımsız Bölümde Oy Hakkı
Herhangi tek bir bağımsız bölümün ortak satın almadan,
mirastan dolayı müşterek mal edinmişlikten dolayı, birden fazla maliki
bulunabilir. Birden çok maliki bulunan bağımsız bölümün temsili , diğer
maliklerin, aralarından birine verecekleri vekaletle olur. Bu vekil paydaşlık
vekaletidir ve kurulda asil malik olarak dikkate alınır. Bu paydaş vekil,
ayrıca KMK’daki vekillik kayramı ile vekil eliyle oyunu kullanabilir.
Yukarıdaki bahsedilen hiçbir vekalet, noterden alınması
gereken vekalet değildir, temsil belgesidir.
Kurul öncesi hazirunda, toplantı esnasında ve sonrasında
olası itirazlara istinaden, vekaletlerin yazılı olarak ibrazında büyük faydalar
bulunmaktadır.
Bunun yanında, buradaki paydaşlık, KMK’daki anlamda arsa
payı ve ortak alanlardan doğan özel bir mülkiyet hukukundan değil, bildiğimiz
Medeni Kanundan kaynaklanan bir ortaklıktır. Toplantıda hazır bulunan bir
paydaşın, kendilerini temsil etmediğine dair diğer paydaşlarca açık ev yazılı
bir beyan olmadıkça, diğerleri adına da toplantıda bağımsız bölümü temsil
ettiği kabul edilir. Tebligatlarda da , bir bağımsız bölümün birden fazla
maliki varsa, birine yapılmış olan tebligat hepsine yapılmış sayılır.
Müşterek mülkiyetteki bağımsız bölümlerdeki vekillikten
bahsederken, basit yönetsel işlerle ilgili kararlarla gündem yapılmış olan
kurullardaki oylamadan bahsedildiği açıktır. Bunun dışında anagayrimenkulü
kayıt altına sokacak temliki tasarruflarda diğer malikler ve vekillerinde de
olduğu gibi oybirliği aranan konularda, vekaletin içeriğinin ve özelliğinin de
daha kapsamlı olacağı açıktır.
4.Birden
Çok Bağımsız Bölüme Sahip Malikin Oy
Hakkı
Birden çok bağımsız bölüme sahip bir kat malikinin, her
bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkı vardır. Ancak bağımsız bölüm sayısı ne
olursa olsun, sahip olunan oy hakkı tüm oyların üçte birinden fazla olamaz.
Böylece, bağımsız bölüm sayısının yüksekliğinden dolayı,
ana taşınmaz üzerinde tek bir malikin egemenlik kurmasının önüne geçilmek
istenmiştir.
Bu tip durumlarda, oy hesabı yapılmalıdır.
Tüm kitapta, saha
hizmetleri ve mevzuat konusunda aynı örnek üzerinden gidilerek 211 bağımsız
bölümlü bir anagayrimenkuldeki istisna durumlardaki oy hesabını burada
örnekleyebiliriz.
211 bağımsız bölümlü bir anagayrimenkulde, bir malik 137
bağımsız bölüme, bir diğeri 14 bağımsız bölüme, diğer 6 malik de 2-er bağımsız
bölüme sahip olsun. Tüm diğer bağımsız bölümlerin de paydaşlı veya müstakil
özel veya tüzel kişilikli birer sahibi olduğunu düşünelim.
211/3=70,33 hesabı
üzerinden, bir malikin ne kadar bağımsız bölüm sahibi olursa olsun
kullanabileceği oy sayısı – oy hesabında kesirler göz önüne alınmayacağından-
70 kadardır. Bu durumda 67 kadar oy kaybolmuştur. Tüm oyların sayısı da,
bağımsız bölüm sayısından fazla olamayacağından, düz hesap toplam oy sayısı 211
kadardır.
Örnekte bir malikin geçerli oy hakkı 70 üzerinden
hesapla, bu ana gayrimenkulde, bu şartlarla girilen toplantıdaki toplam oy
sayısı 211-67= 144 olarak hesaplanır. Diğer birden fazla bağımsız bölüme sahip
olan maliklerin, bağımsız bölüm sayısı 70’den fazla olmadığından, onlar
bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir.
Her hangi bir oylama da sal çoğunluk, 4/5 çoğunluk, oy
birliği bu hesap üzerinden yapılacaktır.
Bu örnek sitenin salt çoğunluk oyu, 144/2=72 yani
73; 4/5 çoğunluk oyu (144/5)x4= 115,2
yani 115’dir.
Bu oy hesabı ile malik ve arsa payı çoğunluğundaki nitelikli çoğunluğu karıştırmamak
gerekir. Birinci toplantı açılış ve
yönetici ve denetici seçimlerinde aranan çoğunluk oy hesabı değil malik sayı ve
arsa payı çift koşullu nitelikli çoğunluktur.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri
Danışmanı)
Yorumlar
Yorum Gönder