1.Malikin kendisinin oy kullanması:
Hukuki ve fiziki kısıtlaması bulunmayan kat maliki,
kurula katılır ve oyunu yukarıdaki kurallar çerçevesinde kullanır.
2.Vasi eliyle oy kullanma:
Bağımsız bölüm sahibi henüz ergen değilse , doğal velayet
ile anne ve basının kendi aralarında anlaşmaları ile birisi tarafından oy
kullanılır. Bu durumu yukarıda anlattığımız,birden fazla malike sahip bağımsız
bölümlerdeki oy kullanma işlemi olarak örnek alabiliriz. Hukuken velayet anne
veya babada ise, velayete sahip ebeveyn veya birsi ölüm nedeni ile bir velayet
düşmesi olmuşsa hayatta kalan tarafından oy kullanılır.
Bağımsız bölüm maliki kısıtlı (veya velayet altında) ise, onun yerine vasisi oy kullanacaktır.
Hazirunda vasi olduğunu ileri sürenden gerekli belgeler istenecektir.
3.Vekil eliyle oy kullanma:
Kat maliki kurul toplantılarına bizzat gelmek zorunda
olmadığı gibi, geldiği toplantıyı da sonuna kadar beklemek zorunda da değildir,
dışarıdan veya ortaklarından birine vereceği vekaletle kurula katılabilir, oy
kullanabilir, bu şekilde kurulda kendini temsil ettirebilir.
Vekiller, çeşitli, farklı maliklerin oylarını kullanmak
üzere birden fazla malikçe vekil kılınabilir. Bununla birlikte hiçbir vekil
(varsa kendi oyu hariç) toplam oy sayısının %5’inden fazlasını kullanacak kadar
temsil yetkisine sahip değildir. Buradaki %5 hesaplanırken, diğer istisnalarla
hesaplanan toplam oy sayısı değil, toplam bağımsız bölüm sayısı esas alınır.
Kat mülkiyetine sahip 40 ve daha az bağımsız bölümü
bulunan gayrimenkullerde bir kişi (varsa kendi oyu hariç) en fazla iki kişiye
vekalet edebilir.
Hukukumuzda,vekalet hiçbir şekil koşuluna bağlı değildir.
Vekalet sözleşmelerinin resmi veya yazılı olmasına zorunluluğu da yoktur. Kat
mülkiyeti konusunda da kanunlarda bu konuda bir istisna bulunmamaktadır. Bir
bağımsız bölüm malikini vekaleten temsil ettiğini bildiren başka bir kat maliki
veya kişi, toplantıya bu sıfatla kabul edilip verilen kararlara o kat maliki
adına katıldığında, bu kişinin yazılı vekaleti bulunmadığı gerekçesi ile
toplantı ve oylama yeter sayısında hesaba alınmayacağı ileri sürülemez. Bir
şartla ki; bu yolla temsil edilen kat maliki, o kişinin kendisini temsil
etmediğini ona vekalet vermediğini belirtmiş olsun.
Kat maliki bir kişiye,
belli tarihteki belli bir gündemle belli bir kurul için vekalet/temsil
yetkisi verebileceği gibi yalnızca belli konularda yetki verebilir. Kat maliki,
vekile toplantıda görüşülecek konular ile ilgili bazı telkinlerde bulunabilir,
kısıtlama koyabilir veya belli gündem maddelerinde inisiyatif kullanmasını
isteyebilir ve bunu vekalette de belirtebilir. Bu konulara, hazirunda dikkat
edilmeli ve toplantı heyeti bu konuda bilgilendirilmelidir.
Tebligat niteliği taşıyan yönetim planında, tebliğ
edilecek yaşam rehberinde vekalet konusuna bazı kurallar getirilmesi,
toplantıların hukuki ve sosyal sağlığı açısından önem taşımaktadır.
Yalnızca belli bir toplantı da temsil yetkisi bariz
şekilde açıklayıcı bir kısıtlamaya tabi olmayan temsil belgeleri, diğer
toplantılarda da kabul edilmelidir.
Sonuçta, toplantı yeter sayısı bulunmadığı için
kararların iptali istemi ile açılan davalarda, toplantılarda vekaleten temsil
edilen bağımsız bölüm maliklerinin yetki belgesi alınacaktır.
Vekalet kavramı adına, bazı cümlelerimizde “temsil
belgesi” adını kullanmamızın sebebi, vekaletin şekil şartının olmamsının
yanında, bazı maliklerin “vekalet” kelimesini resmi ve borç altına sokan bir
evrak olarak algılamasından dolayı, site yönetimleri toplantılarında yeterince
bağımsız bölüm sayısının katılımının sağlanamadığı gözlemlerimizdir. Temsil
Belgesi adı altında düzenlenmiş bir belge kat mülkiyetinde yeterince vekalet
anlamına gelmektedir.
Her ne kadar, hakim vekaletin toplantı öncesi veya
sonrasında verilmemiş olan vekalet evrakına rağmen, tarafları dinleyerek,
vekaletin sözlü olarak verilip verilmediğine hüküm verebilirse de davaları bu
şekilde sürüncemede bulundurup, mahkemelere iş yükü bindirecek öngörüsüzlükler, donanımlı site yönetim
kültürlerinde olmamalıdır. Bu konular öncelikle yönetim planlarında, yönetim
planlarında atlanılmışsa kılavuz ve çeşitli tebliğli talimat ve rehberlerde
önceden çözüme kavuşturulmalıdır.
4.Doğrudan kendisini ilgilendiren konuda oy kullanma:
Kat malikleri kurulunca alınacak karar doğrudan doğruya
kendisini ilgilendiren kat maliki, toplantıda hazır bulunabilir, ancak o karara
ilişkin oy kullanamaz.
Burada atlanılmaması gereken konu, bu kişinin yalnızca
kendisini ilgilendiren kararda oylamaya katılamamasıdır, yoksa hem toplantı
açılış şartını sağlayan nitelikli çoğunluk hem de diğer kararlardaki oylamada
hesaba dahil edilir.
Bu kişi, kendisini ilgilendiren konuda; oy kullanma
olanağı sağlamak amacıyla, bir vekil eliyle de oy kullanamaz.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri
Danışmanı)
Yorumlar
Yorum Gönder