1. Site Yönetiminin Giderleri nelerdir?
(KMK madde 20,72)
Sitelerin güvenli, temiz, bakımlı bir
yaşam alanı olması ve bu özelliğin muhafazası için bazı tanımlı
enerji-malzeme-emek kalemleri ihtiyacı bulunur. Bu ihtiyaçların
karşılanmasından giderler oluşur. Bu ihtiyaçların yanında maliklerin
beklentileri ile sosyal yapının gereği bazı lüks işler de talep edilebilir ve
bunların da giderleri oluşur. İhtiyaç/ mecburiyet olarak nitelendirilen güvenlik-temizlik ve bakım
KMK madde 19’da zorunlu kılınmış ve bunların giderlerinin paylaşımı da KMK
madde 20’de hükme bağlanmıştır.
2. Site Yönetiminin Giderleri Nasıl
Karşılanır? (KMK madde 20)
Bu konu, eğer yönetim planında farklı
bir hüküm yoksa, KMK madde 20 hükümce uygulanır. Yönetim planında giderlerin
paylaşımına esas olarak (arsa payı, m2, eşit veya karma) bazı paylaşım
şekilleri öngörülmüş ise, oluşacak gider avans niteliğinde bu öngörü
çerçevesinde paylaştırılır. Gider avansına bazı gerekçelerle katılmamak mümkün
değildir. Gider avansını zamanında ödemeyenlere günlük hesapla aylık
%5 gecikme tazminatı uygulanır.
Avansları ödemeyen malikler hakkında
hukuki işlem başlatılır. Bu işlemler icra, dava, kanuni ipotek, mülkiyetin
devrine kadar gidebilir.
3. İşletme Projesi Nedir, Nasıl, Kim Yapar?
İşletme projesi, sitenin tahmini
giderlerinin belirlendiği ve KMK madde 20 hükmünce bağımsız bölüm başına düşen
tahmini miktarın belirlendiği bir hesap cetvelidir. Bu cetvele ilişkin gider
kat malikleri kurulunca karara bağlanmışsa kesinleşmiş sayılır ve İcra ve İflas
Kanununun 68/1 evraklarından sayılır.
Eğer bir işletme projesi yoksa, yönetici KMK
20 hükmünce paylaştırılacak bir tahmini gider avansı oluşturur ve bunu imza
karşılığı / taahhütlü mektupla maliklere bildirir. Yedi gün içinde gelen
itirazlar malikler kurulunda incelenir ve karara bağlanır, kesinleşir.
Bu konuda karıştırılan detay, malikler
kurulunca karar bağlanmış veya karara konu olmuş işletme projesine itiraz veya
tebliğ edilmesi gereği hakkındadır. Tebliğe konu olan, yönetici/yönetim kurulu
tarafından yapılan işletme projesidir. Oysa malikler kurulu kararına konu olmuş
ve onaylanmış işletme projesi kesinleşmiş demektir. Kat malikler kurulunun
karalarına itirazın tek mercii de hukuk
mahkemesidir, (KMK madde 33).
4. Sitelerin Aidatları Nasıl Belirlenir? (
KMK madde 36)
Sitelerin giderleri yukarıda belirtilen
işletme projesiyle belirlenir. Site yönetim planında özellikle bir hüküm yoksa
paylaşım (aidatlar) KMK madde 20 hükmünce hesaplanarak oluşturulur.
Sitenin büyüklüğü, bağımsız bölüm
sayısı, sosyali ve alt yapı tesislerine göre farklılık gösterse de giderlerin
(aidatın) oransal dağılımı detaysız olarak ( %50 personel, %25 enerji-bakım,
%25 yönetim ) şeklinde oluşur.
Geleneksel olarak, yönetici/ yönetim
kurulu, sitenin bir yıllık giderlerini tahminen hesaplar ve bu hesabı bir
çizelge halinde genel kurula teklif eder, toplantıda son hali onaylanan bu
hesap işletme projesi haline gelir ve kesinleşmiş sayılır.
Kat malikler kuruluna katılmamış olan
maliklere kurul tutanağı ile gönderilmesinde büyük faydalar vardır, yoksa
usulüne uygun olarak yapılmış olağanüstü
kurul çağrısı (veya yönetim planında tam olarak yer-gün-saat-gündemi belirtilmiş
olağan toplantı) , bu kurulda alınan kararların tüm malikleri bağlar nitelikte
olması için yeterlidir.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri
Danışmanı)
Yorumlar
Yorum Gönder