Ana içeriğe atla

7 MADDEDE SİTE YÖNETİMLERİNİN ANATOMİSİ




1.       Site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur.  Siteler Vergi Usul Kanuna ve /veya Türkiye Muhasebe Standartlarına tabi değildir.  Siteler şirket, dernek, kooperatif vb. organizasyonların mevzuatına tabi değildir de site yönetimlerinin  temel bir mevzuatı da yoktur. Site yönetimlerine  yukarıda sayılan organizasyonların  mevzuatını yamamakla oluşan bohça mahkemelerimizi boş yere oyalamakta, özel hayatın temel güvenlik hissi olan komşuluk ilişkilerini hırpalamaktadır.

2.       Siteler çok sahiplilikten dolayı, sahipsizdir. Oysa siteleri kişiler değil mevzuatlar yönetir, kişiler sitelere ancak ve sadece hizmet edebilir.  Bu mevzuat da profesyonel ve saha tecrübesi ile akademik süreç geçirmiş danışman-yöneticilerce hazırlanacak veya revize edilecek yönetim planının yanında site yaşam rehberi ile mümkün olabilmektedir.

3.       Site yönetimlerinin oturum senaryosuna endeksli profesyonel tasarımı yapılmazsa , yöneticiler asıl görevlerini yönetmek, deneticilerse denetlemek sanırlar. Oysa akıllıca tasarlanmış teknik aletlerin adların da olduğu gibi, bu pozisyonların isimleri de amacı değil, amaca (vizyona) aracılığı (misyonu) anlatırlar. Site yönetimlerinin amacı, site emlak değeri ve sakinler memnuniyetini artırmak, deneticilerin görevi ise bu amaca hukuki-mali-idari-sosyal kaygılarla alınmış kat malikleri kurulu karalarına(malik iradesine) sadık olarak ulaşılmasını takip etmek ve raporlamaktır.

4.       Siteleri, yöneticiler yönetmez; kat malikleri değil, kat malikleri kurulu yönetir. Siteleri deneticiler denetlemez, kat malikleri kurulları denetler. Sitelerde tek karar mercisi  kat malikleri kuruludur. Kat malikleri kurulu, yetkilendirdiği yöneticiler(vekiller) üzerinden yalnızca hizmetleri taşere edebilirler, yönetim  sorumluluğunu kimseye bırakamazlar. Ülkemizde,  KMK madde 34 hükmü anlamında yalnızca bir yönetim firması vardır.


5.       Çünkü; site yönetimi; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve bu kanuna endeksli olarak hazırlanmış Yönetim Planı / bu kanunun atıf yaptığı diğer kanun ve yönetmelikler çerçevesinde atanmış veya seçilmiş , Yönetici/Yönetim Kurulları-Denetici/Denetim Kurulları,Kat Malikleri Genel Kurulları vb. Organlar üzerinden tanımlı alanlarda, hukuki-mali-idari-sosyal boyutlu bir yapıda, personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeninde; güvenlik-temizlik-teknik –idari işlerden oluşan dört temel hizmeti sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı vizyon üzerinden idari ve saha hizmetlerini tahmini bütçe yaklaşımı ile hakimin müdahalesine açık, gerçekleştirme sürecidir.

6.       Site yönetimlerinin vizyonu, tam da Kat Mülkiyet Kanunu’na uygun,  uzlaşmacı hukuki- şeffaf mali- verimli idari ve zengin sosyal bir yapısalda, ekip-ekipman-eğitim-prosedür dörtgenindeki organizasyonla, sakinlerin kendilerini özel hissedebileceği daha güvenli- daha bakımlı- daha temiz yaşam alanları oluşturarak sürdürülebilir emlak değeri artışı ve sakinler memnuniyeti sağlamak amaç ve vizyonunda olan yönetici-denetici ve yönetim profesyonellere büyük faydalar sağlayacak şekilde olmalıdır.


7.       Kanun koyucunun, tüzel kişiliksiz olarak tanımlayıp, her türlü hukuki desteği verdiği ve kat malikleri kurulu iradesini yetkilendirdiği tek organizasyon olan site yönetimleri hakkında bazı resmi otoritelerden özel-resmi bir mevzuat beklemek  site yönetim kültürü ve disiplinine haksızlık olacaktır. İleri bazı ülkeler gibi, site yönetim gönüllülerinin kendi özel standartlarda kültü-mevzuat oluşturulması yakındır.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı            www.konutsitesiyonetimi.com




Yorumlar

Yorum Gönder

Bu blogdaki popüler yayınlar

8 MADDEDE SİTE YÖNETİMİNDE KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ

1.        Kat İrtifakı; yapılmakta olan ya da yapılması tasarlanan bir yapının bağımsız olarak kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki yahut arsanın ortak malikleri tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifaktır. Bu irtifaka sahip kişilere “Kat İrtfakı Sahibi” denir. 2.        Kat Mülkiyeti; tamamlanmış bir kargir (taş ve beton kullanılarak) yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kat, daire, büro, dükkan, mağaza, depo..., gibi bölümleri üzerinde o taşınmazın maliki ya da ortakları tarafından kurulan mülkiyet haklarına “Kat Mülkiyeti”, bu hakka sahip olanlara ise “kat maliki”, denir. Aralarındaki farklar: 3.        Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda, bağımsız bölümler üzerinde   söz konusu iken, kat irtifakı yapılmaya niyetlenilmiş, bunun için resmi merciden gerekli ...
Yorum Gönder
Devamı

8 MADDEDE SİTE YÖNETİMİNDE KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ

1.        Kat İrtifakı; yapılmakta olan ya da yapılması tasarlanan bir yapının bağımsız olarak kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki yahut arsanın ortak malikleri tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifaktır. Bu irtifaka sahip kişilere “Kat İrtfakı Sahibi” denir. 2.        Kat Mülkiyeti; tamamlanmış bir kargir (taş ve beton kullanılarak) yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kat, daire, büro, dükkan, mağaza, depo..., gibi bölümleri üzerinde o taşınmazın maliki ya da ortakları tarafından kurulan mülkiyet haklarına “Kat Mülkiyeti”, bu hakka sahip olanlara ise “kat maliki”, denir. Aralarındaki farklar: 3.        Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda, bağımsız bölümler üzerinde   söz konusu iken, kat irtifakı yapılmaya niyetlenilmiş, bunun için resmi merciden gerekli...
Yorum Gönder
Devamı

SİTELERDE ÇEKİLMEZLİK HALLERİ

   Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Aşağıdaki durumlarda yukarıda belirtilen çekilmezlik, her halde var kabul edilir :   Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması. www.konut...
Yorum Gönder
Devamı