Ana içeriğe atla

7 MADDEDE SİTE YÖNETİMLERİNİN ANATOMİSİ




1.       Site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur.  Siteler Vergi Usul Kanuna ve /veya Türkiye Muhasebe Standartlarına tabi değildir.  Siteler şirket, dernek, kooperatif vb. organizasyonların mevzuatına tabi değildir de site yönetimlerinin  temel bir mevzuatı da yoktur. Site yönetimlerine  yukarıda sayılan organizasyonların  mevzuatını yamamakla oluşan bohça mahkemelerimizi boş yere oyalamakta, özel hayatın temel güvenlik hissi olan komşuluk ilişkilerini hırpalamaktadır.

2.       Siteler çok sahiplilikten dolayı, sahipsizdir. Oysa siteleri kişiler değil mevzuatlar yönetir, kişiler sitelere ancak ve sadece hizmet edebilir.  Bu mevzuat da profesyonel ve saha tecrübesi ile akademik süreç geçirmiş danışman-yöneticilerce hazırlanacak veya revize edilecek yönetim planının yanında site yaşam rehberi ile mümkün olabilmektedir.

3.       Site yönetimlerinin oturum senaryosuna endeksli profesyonel tasarımı yapılmazsa , yöneticiler asıl görevlerini yönetmek, deneticilerse denetlemek sanırlar. Oysa akıllıca tasarlanmış teknik aletlerin adların da olduğu gibi, bu pozisyonların isimleri de amacı değil, amaca (vizyona) aracılığı (misyonu) anlatırlar. Site yönetimlerinin amacı, site emlak değeri ve sakinler memnuniyetini artırmak, deneticilerin görevi ise bu amaca hukuki-mali-idari-sosyal kaygılarla alınmış kat malikleri kurulu karalarına(malik iradesine) sadık olarak ulaşılmasını takip etmek ve raporlamaktır.

4.       Siteleri, yöneticiler yönetmez; kat malikleri değil, kat malikleri kurulu yönetir. Siteleri deneticiler denetlemez, kat malikleri kurulları denetler. Sitelerde tek karar mercisi  kat malikleri kuruludur. Kat malikleri kurulu, yetkilendirdiği yöneticiler(vekiller) üzerinden yalnızca hizmetleri taşere edebilirler, yönetim  sorumluluğunu kimseye bırakamazlar. Ülkemizde,  KMK madde 34 hükmü anlamında yalnızca bir yönetim firması vardır.


5.       Çünkü; site yönetimi; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve bu kanuna endeksli olarak hazırlanmış Yönetim Planı / bu kanunun atıf yaptığı diğer kanun ve yönetmelikler çerçevesinde atanmış veya seçilmiş , Yönetici/Yönetim Kurulları-Denetici/Denetim Kurulları,Kat Malikleri Genel Kurulları vb. Organlar üzerinden tanımlı alanlarda, hukuki-mali-idari-sosyal boyutlu bir yapıda, personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeninde; güvenlik-temizlik-teknik –idari işlerden oluşan dört temel hizmeti sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı vizyon üzerinden idari ve saha hizmetlerini tahmini bütçe yaklaşımı ile hakimin müdahalesine açık, gerçekleştirme sürecidir.

6.       Site yönetimlerinin vizyonu, tam da Kat Mülkiyet Kanunu’na uygun,  uzlaşmacı hukuki- şeffaf mali- verimli idari ve zengin sosyal bir yapısalda, ekip-ekipman-eğitim-prosedür dörtgenindeki organizasyonla, sakinlerin kendilerini özel hissedebileceği daha güvenli- daha bakımlı- daha temiz yaşam alanları oluşturarak sürdürülebilir emlak değeri artışı ve sakinler memnuniyeti sağlamak amaç ve vizyonunda olan yönetici-denetici ve yönetim profesyonellere büyük faydalar sağlayacak şekilde olmalıdır.


7.       Kanun koyucunun, tüzel kişiliksiz olarak tanımlayıp, her türlü hukuki desteği verdiği ve kat malikleri kurulu iradesini yetkilendirdiği tek organizasyon olan site yönetimleri hakkında bazı resmi otoritelerden özel-resmi bir mevzuat beklemek  site yönetim kültürü ve disiplinine haksızlık olacaktır. İleri bazı ülkeler gibi, site yönetim gönüllülerinin kendi özel standartlarda kültü-mevzuat oluşturulması yakındır.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı            www.konutsitesiyonetimi.com




Yorumlar

Yorum Gönder

Bu blogdaki popüler yayınlar

7 MADDEDE SİTELERDE SAKİNLERİN GÜVENLİK BEKLENTİSİ

Site yönetimlerinin temel varlık nedeni, maksadı site sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı bir tarzda daha güvenli, daha temiz, daha bakımlı , site sakinlerinin kendini özel hissedebileceği sürdürülebilir bir yaşam atmosferi oluşturma ve bunu muhafaza edip geliştirmektir. Sonuçta, bu maksat site sakinleri beklentisinden ortaya çıkmıştır. Beklentilerden en önemlisi de “güvenlik hissi”-dir. 1.Site güvenliğinden, kanuni olarak resmi merciler; idari olarak site müdürlüğü, sosyal olarak site sakinleri beklenti içindedir. 2.Resmi merciler; mevzuata uygun uygulama, site yönetimi idari beceriler , sakinler ise güvenlik hissi beklentisi içindedir. 3.Herkes kurallar olsun ister ama , bu isteklilerden çok azı kurallara uyar. 4.Yüzlerce bağımsız bölümün, binlerce sakinin ikamet ve o kadar da misafirin gelip-gittiği bir alanda güvenlik uygulamalarından memnuniyet de şikayet de olacaktır. 5.Önemli olan site güvenlik uygulamalarının azami mevzuatsal uygunluğun...
Yorum Gönder
Devamı

TOPLU YAPILAR VE KMK MADDE 70

Toplu yapılarla ilgili Kat Mülkiyet Kanununun 70. maddesi; “Yönetim Planı” hakkındadır. Bu maddedeki şu tabir çok önemlidir: “.., , Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır. ,…”   Buradaki cümleyi kanunun ruhu itibariyle “bütün kat maliklerinin beşte dördü” olarak okumak gerekir. Aksine okumalar butlan durumdadır. 500 bağımsız bölümlü bir toplu yapıda 100 adedi farklı farklı kişilerin olsun, 400 tanesi de özel veya tüzel bir kişiliğe ait olsun. Burada malik sayısı 101’dir.400 bağımsız bölüme sahip olan kişi veya kişilik   diğer bağımsız bölüm maliklerinin en az 80’i ile birleşmedikçe yönetim planını değiştiremez. Böylece azınlığın çoğunluğa tahakkümü de önlenmiş olur. Kanun koyucunun amacı da budur. Yoksa yukarıdaki örnekte, toplu yapıdaki   400 bağımsız bölüme malik olan kişi (banka veya şirket veya imalatçı firma, toprak sahibi) tek ba...
Yorum Gönder
Devamı

8 MADDEDE SİTE YÖNETİMİNDE KAT İRTİFAKI VE KAT MÜLKİYETİ

1.        Kat İrtifakı; yapılmakta olan ya da yapılması tasarlanan bir yapının bağımsız olarak kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki yahut arsanın ortak malikleri tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifaktır. Bu irtifaka sahip kişilere “Kat İrtfakı Sahibi” denir. 2.        Kat Mülkiyeti; tamamlanmış bir kargir (taş ve beton kullanılarak) yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kat, daire, büro, dükkan, mağaza, depo..., gibi bölümleri üzerinde o taşınmazın maliki ya da ortakları tarafından kurulan mülkiyet haklarına “Kat Mülkiyeti”, bu hakka sahip olanlara ise “kat maliki”, denir. Aralarındaki farklar: 3.        Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda, bağımsız bölümler üzerinde   söz konusu iken, kat irtifakı yapılmaya niyetlenilmiş, bunun için resmi merciden gerekli ...
Yorum Gönder
Devamı