8 MADDEDE KURUL TOPLANTILARINDA YETER SAYILAR

1. Kat malikleri kurulu birinci toplantılarının açılabilmesi için, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının kanıtlı katılımı gereklidir. Birinci toplantının bu katılımdan dolayı açılamamsı durumunda 7 günden az, 15 günden fazla olmamak üzere yapılacak ikinci toplantının açılabilmesi için ayrıca bir katılım oran şartı yoktur. Bununla birlikte kanunda nitelikli çoğunluk belirlenmiş kararların alınması için, söz konusu oranlarla karar alınması gerekir.

Birinci Toplantılarda Yeter Sayı:

2. “Malik Sayısı” özellikli bir kavramdır. Bir kişi ne kadar çok bağımsız bölüm sahibi olursa olsun, “ malik ve arsa payı” nitelikli oranında, malik olarak tek kişi sayılır. Buradaki açıklama ile, oy hesabında bahsedilen (1/3) kısıtlamasını kast etmiyoruz.  Örneğin 17 bağımsız bölümlü bir anagayrimenkulde, bir kişi 12 bağımsız bölümün sahibi olsun. Diğer bağımsız bölümlerden 2 tanesi bir başka kişinin ve  diğer  3 bağımsız bölümde birer başka kişinin olsun. Bu anagayrimenkulde,  “Malik sayısı ve arsa payı bakımından ” kavramındaki malik sayısı 5’dir.
3. Toplantı açılış, yönetici-denetici seçimlerindeki “ malik sayısı ve arsa payı bakımından”  kavramındaki paydaşlıkta ne kadar bağımsız bölüm sayısına sahip olursa olsun, bu malik tektir. Arsa payında ise, bu malikin bağımsız bölümlerinin payı ne ise o kadar arsa payı hesaba katılır.
4. Aksi durumda, yukarıdaki örnekte 17 bağımsız bölümden 12’sinin sahibi olan kat maliki, arsa payı çoğunluğu da doğal olarak –büyük ihtimalle-  kendisinde  olduğundan, tek başına ilk toplantıyı da açar, yönetici de denetici de seçer.
5. Yukarıdaki konu, oturumdaki çok sayılı bağımsız bölümlü sitelerde genellikle, maliklerin birer-ikişer bağımsız bölümleri olduğu için, dikkate alınmaz, bu dikkate alınmazlıkta da sorun çıkmaz. Ancak  az sayılı bağımsız bölüme ait anagayrimenkullerde bu konu dikkate alınmalıdır. Aksi uygulamalarda açılacak davalarda kanunun ciddi hükümlerinden olan bu kısıtlamasına aykırı toplantılar ve alınan kararlar iptale konu olacaktır.
6. Bu nitelikli (pay ve paydaş) çoğunluk  kısıtlamasına iki yönlü çoğunluk denir.
7. Birinci toplantı açılabilmişse, nitelikli çoğunluk gerektiren konulardaki oaranlar saklı kalmak üzere, diğer yönetim işlerinde katılanların çoğunluğu ile karar alınır.

İkinci Toplantılarda Yeter Sayı:

8. Olağan veya olağanüstü toplantılarda, pay ve paydaş çoğunluk sağlanamadığından açılamayan toplantı, 7 günden önce, 15 günden sonra olmamak üzere yenilenir. Buna ikinci toplantı denir. İkinci toplantıda pay ve paydaş çoğunluğuna bakılmaksızın toplantı yapılır ve kararlar katılanların salt çoğunluğu ile  alınır.

Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)

    www.konutsitesiyonetimi.com