8 MADDEDE SİTE YÖNETİMİNDE UYUŞMAZLIK OLMAMASINA YÖNELİK
MEVZUAT UYGULAMALARI VE TAVSİYELER
Siteleri kişiler değil, mevzuatlar yönetir; kişiler siteye
ancak hizmet ederler. site yönetimi mevzuatı temelden detaya aşağıdaki şekilde
sıralanabilir. Sıra, bir alttaki bir üstekine muhalif olmayacak şekilde
içeriklendirilip, detaylandırılmalıdır şeklinde değerlendirilmelidir.
1. 634
Sayılı Kat Mülkiyet Kanununda (KMK) atıf yapılan kanun ve kanun maddeleri
2. Yönetim
Planı
3. Yaşam
Rehberi
4. Mevzuat
Rehberi
5. Yönetim
Rehberi
6. Denetim
Rehberi
7. Çalışma
Kılavuzu
8. Yönetim
Kontrol Listesi
Bunlardan, lüks olamayan, hukuki özellikteki iki maddenin
detayları aşağıdadır:
1. KMK’DA
ATIF YAPILAN KANUN VE KANUN MADDELERİ
Kat Mülkiyet Kanunu, tüm
hukukçularında hem fikir olduğu gibi, temel ve genel hukuk (maliklik)
yaklaşımının dışında hatta onlara
muhalif hükümler içermektedir. Bu sebeple hukukçular, başka bir deyişle
avukatlar, özellikle yönetimle ilgili bu kanun hükümlerinde genel hükümlere
göre yaklaşımla danışmanlık yapmakta, fikir vermekte iken sonrasında dava
süreçlerinin akışına hayret edebilmektedir. Birkaç örnek vermek gerekebilir:
Kanun koyucu, site yönetimi karaları ve işletme projesinin tebliği için
Tebligat Kanununa özellikle ek madde koymuştur ve bu madde açıkça genel
hükümlerle çelişmektedir. Bir başka örnek ise, usulüne uygun olarak çağrı ve
süreci tamamlanmış kurulların alındığı kararlar her ne kadar davaya konu
edilebiliyorsa ve takibine karar veriliyorsa da kanundaki amir maddeler
dolayısı ile bir anlamda fiili olarak mahkemeye kapalılıktadır. Başka bir
örnek, siteler de, denetici işini yapmadığında, istifa veya azledildiğinde
mahkemeden bir denetici talep edilemiyor.
Kat Mülkiyet Kanununun yönetimle
ilgili hükümleri içinde amir maddelerin yanında, çoğunlukla tavsiye edici,
düzenleyici maddeler bulunmaktadır.
Kanunun amir maddeleri genellikle
sayısallıklarla netleştirilmiştir: Toplantıların çağrısındaki ön süre, olağanüstü
çağrılardaki gereklilikler, toplantılar arasındaki süre, oylamada hesaplar,
kararların özelliklerine dair kararın geçerliliği için nitelikli ve adi
oranlar… Bunların dışındaki konular açıkça maliklere bırakılmıştır. Malikler de
bu serbesti ve inisiyatifi Yönetim Planı üzerinden site yönetimine yansıtırlar.
2. YÖNETİM
PLANI
Tekrarla; site yönetimlerinin
mevzuatı yoktur da site yönetiminin mevzuatı vardır. Bu mevzuat öncelikle
kanuna muhalif olmayacak şekilde hazırlanmış yönetim planıdır. Buradaki
profesyonellik para karşılığı bir işi yapmak ve yaptırmak değildir. Yönetim
planları maalesef müteahhitler tarafından, kat irtifakının kuruluş
evraklarından bir formalitedir. Bu plan hukuki ve mevzuat içerir şekilde değil
de açıkça senaryolu olarak yazılması gerekirken,maalesef çoğu zaman KMK’ın
yönetimle ilgili maddelerinin olduğu gibi özet tekrarı veya başka bir
projeninkinin kopyala yapıştır metodu ile söz konusu projeye uyarlama denemesi
şeklinde olmaktadır. Artık bu yönetim planı, tapu evraklarının bir parçası olmuştur
ve değişmesi tüm kat maliklerinin4/5’inin onayı ile olmaktadır. İlk yönetim
planı her ne kadar rastgele hazırlanmış olsa da oybirliği ile imza altına
alınmışken bu değişen plan, bir şekilde oybirliğinin altında bir oranda
gerçekleşmiştir. Buna rağmen KMK madde 28’de bu değişen planın da
bağlayıcılığı, ilki kadar güçlü tutulmuştur. Bununla birlikte, değişen yönetim
planındaki maddelerden bazılarının oybirliği ile değiştirilebileceğine dair
Yargıtay karaları da mevcuttur.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri
Danışmanı)
Yorumlar
Yorum Gönder