PROFESYONEL KONUT SİTESİ YÖNETİMİ (KMK 34)

11   MADDEDE SİTE YÖNETİCİSİNİN HAKLARI Kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olan yöneticinin, sorumlulukları yanında bazı hakları da vardır. Yöneticinin bu hakları, sorumlulukları gibi yönetim işleri ile sınırlıdır. Yönetici, kat maliklerinin sorumluluklarını yerine getirmediği iddiası ile kendisi ile yapılan sözleşmeyi fesih edebilir. Burada belirtilen yönetici, dışarıdan özel bir sözleşme ile atanmış yöneticidir. Yönetici kendisi ile yapılan sözleşmedeki yalnızca ücret değil, kat maliklerinin kurul davetlerine icabet etmemsi, aidatları zamanında ödemesi, yönetim planındaki kurlarla uyması gibi sebeplerle de sözleşmenin iptalini ve bundan doğan tazminatı isteyebilir. Bu fesih talebi öncesi, kat maliklerine noterden ihtar çekmesi gerekir. Yüzlerce bağımsız bölümden oluşan sitelerde bu kadar malike noterden nasıl ve hangi bütçe ile ihtar çekileceği ne kanunda, ne Yargıtay karalarında ne de hu...

10 MADDEDE RESMİYETTE TOPLU YAPI OLMAYANSİTELER VE HUKUKU Toplu yapıya ilişkin resmiyeti olmadığı halde, kat Mülkiyeti Uygulanan bazı üst yönetimlerin varlığından habersiz olmak, mahkemelerde büyük problemlere sebebiyet vermektedir. Birden çok parselde, farklı vaziyet planı dolayısı yönetim planı şerhine rağmen, mimari görünümü dolayısı bir siteyi andıran yapılar bulunabilir. Bunların kendi aralarında hiçbir şekilde Kat Mülkiyeti Kanunun hükümleri uygulanamaz, sorun/ ilişki genel hükümlere göre çözülür/kurulur. Bir binalar topluluğunun toplu yapı (resmi anlamda site) olup olmadığına ilişkin temel kanun hükmü Kat mülkiyet Kanunu madde 66 metninde mevcuttur. Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yap...

10 MADDEDE KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARININ BAĞLAYICILIĞI       1.   Kat malikleri/ temsilciler kurulu kararlarının bağlayıcılığı kanunda net olarak anlatılmıştı ve hükme bağlanmıştır:   2.     Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun  hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri,  yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan  anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Kat malikleri kurulu  kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter  mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy ...

10 MADDEDE KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARINA İTİRAZ 1.     Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak KMK 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. 2.     Kat malikleri/temsilciler kurulu kararlarına itiraz, Kat Mülkiyet Kanununun 33. Maddesinde düzenlenmiştir. 3.     Site yönetimlerinde usule ve esasa uygun alınan kararlar davaya konu olsa da mevzuata uygunluktan   dolayı açılan davalar ya çok uzayıp, mahkeme kararı etkisini kaybetmekte ya da mevcut yönetim lehine sonuçlanmaktadır. 4.  ...

10   MADDEDE SİTE YÖNETİMİ TOPLANTILARINDAKARARLARIN ALINIŞI   1.     Kat malikleri kurulu,   genel kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oy çokluğu ile karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantı yapılamazsa, birinci toplantının ara-devamı olan ikinci toplantının açılış şartında herhangi katılım oran kısıtlaması yoktur. İkinci toplantıda kararlar katılımcıların salt çoğunluğu ile alınır. 2.     Kat maliklerine toplantının özelliğine göre çağrılar yapıldıktan sonra, toplantı günü, toplantı saatinden yeterince önce, kurulun yapılacağı salonun kapısında, kat malikleri listesi (hazirun) imzaya açılır. 3.     Kanunda belirtilen kısıtlamalar saklı kalmak üzere, malikler vekiller üzerinden de kurula katılabilir. 4.     Toplantı açılış şartları yerine geldiğinde, yönetici veya görevli tarafından toplantının açılış şartlarına ...

10   MADDEDE KAT MALİKLERİ / TEMSİLCİLER KURULLARI 1.     Tapu kaydının bağımsız bölüm listesinin malik hanesinde   adı-soyadı/ünvanı yazılıp adına tapu senedi düzenlenen özel ve tüzel kişiliklere malik denir. Site yönetimlerinin muhatabı kat malikleridir. 2.     Maliklerin belli kanun hükümlerine uygun şekilde site yönetimi amacı ile bir araya gelen maliklerden oluşan topluluğa da kat malikleri kurulu denir. Bu kurul toplantı süresince yetkilidir, geçerlidir anacak aldığı kararların geçerliliği, yeni bir karar alınmadığı veya yine kurulca/mahkemece iptal edilmediği sürece her zaman geçerlidir. 3.     Özellikle toplu yapı   niteliğindeki sitelerde, kat maliklerinin sayısal çoğunluğundan dolayı, yönetim planında, Temsilciler Kurulu kavramından bahsedilebilir. Kat malikleri blok bazlı olarak toplanıp, kendi aralarından temsilci seçerler,( kanunda çok da açık olarak aksine bir hüküm bulunmasa da yönetim planında öz...

9 MADDEDE   SİTE YÖNETİMLERİ ve BİLGİ EDİNME KANUNU Bazı malikler, Bilgi Edinme Kanunu çerçevesinde, site yönetimlerinden uzun dilekçelerle, uygulamaya ilişkin tasarruflarda bilgi istemekte, site yönetimleri ise bu dilekçelere cevap vermekten işle güçle uğraşmakta ve kendini güvende hissetmemekte ve bir çok sitede yönetici adayı dahi bulunamamaktadır. Bu durumda kalan, site yönetimleri de, yalnızca   hizmeti değil yönetimi de taşere ederek sorumluluktan kurtulma yoluna gitmektedir ki site   kat malikleri hiçbir zaman yönetim sorumluluğundan kurtulamaz. Site yönetimleri, kat malikleri kurullarını mevzuata uygun olarak oluşturdukları sürece hukuki kaygı taşımamalıdır. Çünkü, sitelerin tüzel kişiliği yoktur. Siteler özel veya tüzel, kamu kurum veya kuruluşu değildir. “Bu Kanun; kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarının faaliyetlerinde uygulanır.” (Bilgi Edinme Kanunu madde-2) 1.     Siteler, kat malik...